Впервые First Time Home Buyers’ Program (FTHB) была представлена в 1994 году как программа, предоставляющая право на освобождение от уплаты Property Transfer Tax тем, кто покупает недвижимость впервые. В феврале этого года (2003г) правительство BC опубликовало изменения, затронувшие некоторые части этой программы. Эти изменения касаются определения права на освобождение от уплаты налога и также обязанностей покупателя после приобретения недвижимости.

Существует ряд требований, которым необходимо соответствовать для того, чтобы получить право на данную программу. Покупатель должен соответствовать следующим требованиям:

1. быть гражданином Канады или постоянным жителем согласно иммиграционному законодательству;

2. быть жителем Британской Колумбии 12 месяцев подряд, непосредственно перед датой регистрации трансфера или заполнить два income tax returns как резидент Британской Колумбии в течение последних шести лет.

3. быть личностью никогда и нигде в мире не владевшей жильем для своего собственного постоянного проживания;

4. быть личностью никогда не получавшей FTHB exemption или возврат.

Какая же собственность подлежит освобождению от уплаты Property Transfer Tax? Если собственность находится внутри границ Capital Regional District, the Great Vancouver Regional District, или the Fraser Valley Regional District, то ее рыночная стоимость не должна превышает $275,000.00 что бы при покупке получить право на освобождение от уплаты налога. Если же собственность находится за пределами районов указанных выше, то ее рыночная стоимость не должна превышать $225,000.00. Если жилье было приобретено после 19 февраля 2003 и рыночная стоимость его выше указанной ранее не более чем на $25,000.00, то такое жилье может быть квалифицированно для частичного освобождения от налога.
FTHB программа предоставляет полное освобождение от Property Transfer Tax для строений которые являются ‘residential’, и для участков земли площадью не более 0.5 гектара (1.24 акра).

Требования по проживанию в собственности, подлежащей освобождению от налога, так же были пересмотрены. С 19 февраля 2003 года покупатель прекративший использовать собственность как свое основное место жительства до истечения срока в один год, может иметь право на частичное освобождение от Property Transfer Tax. Год рассматривается как 360 дней. (Это помогает избежать проблем, когда платежи по mortgage были сделаны раньше, чем регистрация самой собственности)

Правительство, так же, ужесточило требования по финансированию покупки недвижимости. Теперь деньги на приобретение собственности, полученные от родственников или частных организаций, акционерами которых являются, либо получают какую-то другую выгоду покупатель или родственники покупателя, не учитываются как mortgage.

Внесены изменения касательно ответственности покупателей в случае указания неверной информации или обмана при заявлении на право освобождения от Property Transfer Tax. Введен штраф размером эквивалентный сумме самого налога.

Согласно новому положению люди ожидавшие статуса landed immigrant теперь смогут заявить о своем праве на освобождение от Property Transfer Tax, если они получили этот статус в течение одного года с момента покупки. Для более детальной информации о FTHB посетите www.rev.gov.bc.ca/ За полной информацией обращайтесь к своему риэлтору или финансовому советнику.

Дмитрий Д.

Читайте также:
Покупаем недвижимость в первый раз. Изменения в First Time Home Buyers’ Program
Работая с Real Estate агентом

Покупка и продажа собственности - это, вероятно, наиболее важные и потенциально выгодные операции, которые большинство из нас делают в своей жизни. Работая с риэлтором как покупателю, так и продавцу необходимо понимать в какие отношения они вступают.

The Agency Relationship

Риэлторы работают в рамках юридических отношений, которые называются agency. Agency отношения существует между вами – principal и вашим агентом (agent) – компанией под которой лицензирован риэлтор представляющий вас при операциях с недвижимостью. Сутью этих отношений является то, что agent имеет полномочия (authority) представлять principle при сделках с другими.

Agents и риэлторы юридически обязаны защищать и поддерживать интересы их principle как свои собственные. Agents должны следовать следующим обязанностям:
1. Undivided Loyalty. Защищать позицию principle при заключении контракта и раскрывать все известные факты, которые могут повлиять на решения principle.
2. Подчиняться всем законным инструкциям principle.
3. Не разглашать конфиденциальную информацию о principle.
4. Проявлять соответствующую заботу и навыки в исполнении всех своих обязанностей.
5. Хранить и нести ответственность за все деньги и собственность, находящиеся в руках agent при действии в интересах principle.

Зная, что компания (agent) обязана, перед законом и кодексом профессиональной этики, быть честной и скрупулезной в отношении собственности выставленной на продажу, вы можете рассчитывать на качественный и компетентный сервис.

Dual Agency

Dual Agency возникает в том случае, когда agent представляет обе стороны (покупателя и продавца) в одной и той же операции. Так как agent связан по отношению к обеим сторонам такими обязанностями как сохранение конфиденциальности и предоставления всей известной ему информации, необходимо ограничить эти обязанности, чтобы, выполняя их по отношению к одной стороне agent не нарушил их по отношению к другой. Если вы вступаете в dual agency отношения, перед тем как дать или получит offer, вам и другой стороне будет предложено письменно подтвердить создание dual agency отношений. Эти отношения влекут за собой следующие ограничения:
1. Agent должен вести отношения с обеими сторонами беспристрастно.
2. Agent обязан предоставлять обеим сторонам всю известную ему информацию за исключением:
a. Agent не должен предоставлять информацию о том, что покупатель согласен заплатить другую цену или согласен на условия другие, чем содержаться в предложении о покупке (offer), или что продавец согласен на цену или условия другие, чем содержаться в контракте (listing).
b. Agent не должен раскрывать мотивов по которым покупатель покупает а продавец продает, если не имеет разрешения на раскрытие подобной информации.
c. Agent не должен раскрывать персональную, личную информацию об обеих сторонах, если не имеет соответствующего письменного разрешения.
3. Agent должен предоставить покупателю информацию о всех ему известных физических дефектах собственности.

No Agency

Вы так же можете воспользоваться услугами риэлтора не вступая в какие-либо agency relationship. Это может произойти, когда собственность показывает вам агент продавца (например, во время open house).
Риэлтор, с которым вы решили работать в этом случае, имеет юридические и этические обязанности дать четкие и честные ответы на ваши вопросы, и предоставить следующий сервис:
- объяснить понятия и практику связанные с Real Estate
- предоставить и объяснить используемые формы (бланки)
- помочь вам при осмотре собственности
- проинформировать вас о займах (заемщиках) и их условиях
- определить и предварительно подсчитать затраты при купле/продаже
- помочь вам четко определить ваши возможности
- подготовить offer или counter-offer под вашим руководством
- представить все offers незамедлительно

Риэлтор не являющийся вашим агентом не может:
- советовать или рекомендовать цену
- вести переговоры от вашего лица
- информировать вас о минимальной цене, на которую согласен principle
- раскрывать любую конфиденциальную информацию о principle, если нет на то разрешения principle

А, так же, вы не должны предоставлять агенту информацию которую бы не предоставили напрямую его/ее principle.
Не следует забывать что, при любых возникших отношениях, ваша обязанность как покупателя или продавца внимательно читать все документы и понимать, что вы подписываете. Если вам необходима юридически верная специальная информация или экспертная оценка – обращайтесь к профессионалам: адвокаты и нотариусы , бухгалтеры, финансовые советники, home inspectors, contractors, engineers and surveyors.

Дмитрий Д.

Читайте также:
Покупаем недвижимость в первый раз. Изменения в First Time Home Buyers’ Program
Работая с Real Estate агентом