Дебаты по недвижимости: Бум или мыльный пузырь?

Дебаты по недвижимостиВ журнале Advisor опубликована статья Стивена Ламба «Дебаты по недвижимости: Бум или мыльный пузырь.»  В статье автор рассказывает, что уровень стоимость недвижимого имущества в течение последних пяти лет находился на подъеме во многих провинциях Канады, так как низкие процентные ставки способствовали вхождению инвесторов на рынок недвижимости. При наличии свободного доступа к дешевым деньгам и инновациям, таким как «zero-down» mortgages, многие канадцы окунулись в операции на рынке недвижимости как в способ вложения денег. Как и во всех случаях восстановления уровня экономической активности после спада, также имелись опасения, что рынок не имел объективной основы, опасения, которые еще должны получить подтверждение.

Согласно ежегодному опросу лиц с крупным капиталом, сообщает T. Stenner Group at CIBC Wood Gundy’s True Wealth Report, состоятельные инвесторы относятся к рынку недвижимости настороженно, 89% опрошенных оценили его или как дорогостоящий (требующий больших затрат) или как довольно дорогостоящий. Опрос показал, что 62% респондентов продали со скидкой часть их недвижимого имущества в прошлом году, и 67% ожидают снижения стоимости недвижимого имущества в ближайшем будущем. Только 12% ответили, что они будут вкладывать средства в рынок недвижимости, если завтра их ожидает перераспределение 20% активов.

«Если бы вы продали хоть часть недвижимого имущества, могли бы вы вложить эти деньги куда либо еще и получить более высокий коэффициент окупаемости капиталовложений?» – спросил Marc Lamontagne, CFP из Ryan Lamontagne в Оттаве. «Если арендуемая собственность может приносить доход больше чем обязательства государственного займа Правительства Канады, то имеет смысл участвовать в операциях с арендуемой собственностью. С другой стороны, если я могу сделать больше денег на долговых обязательствах, с какой стати я буду владеть объектом недвижимого имущества?»

В сущности, растущая стоимость влияет на то, чтобы снизить доход в виде процентов на вложенный капитал, если только поступления от арендной платы не удержатся на прежнем уровне. Он сказал, что быстрый темп увеличения стоимости капитала на некоторых ключевых канадских городских рынках в последние годы может служить лишь для того, чтобы состоятельный гражданин смог получить некоторую часть своих наличных денег.

The Bank of Canada (BoC) постепенно поднимал процентные ставки, каждый раз 25 сотых долей процента единовременно, в сумме ставки ссудного процента выросли  до1.25% с сентября 2005г. Сейчас банковская ставка держится на уровне 3.75% и коммерческие банки увеличили свои prime rates до 5.5%, а также mortgage rates.

Господин Lamontagne говорит, что он не ожидает слишком резкого увеличения процентных ставок в ближайшем будущем, хотя он предупреждает, что изменение курсов процентных ставок, как известно, трудно предсказать. Но он указывает на то, что существует немного способов, чтобы заставить BoC быстро увеличить ставки. В итоге, он сообщает, что цены на недвижимое имущество могут испытывать более медленный рост или возможна стабилизация, но снижения не ожидается. «Деньги все еще довольно дешевы, является ли это 4.5 % или 5.5%», говорит он. «The Bank of Canada был хорош тем, что удерживал ставки на довольно низком уровне, таким образом, я не думаю, что существует колоссальная опасность очень большого увеличения процентных ставок, как это имело место в прошлом. Здесь уже нет такого давления».

Он говорит, что владельцы mortgage с плавающей ставкой не должны сдавать своих позиций, исходя из того, что допуск на неопределенность не изменился с тех пор, как они получили mortgage. Домовладельцы со стесненным бюджетом, которым необходимо знать в точности размер их будущей платежей, могут пожелать зафиксировать определённый уровень цен.

Рынок предложения жилья на продажу.

The Canada Mortgage and Housing Corporation сообщила, что продолжилось увеличение числа строящихся жилых домов, ранее, чем на этой неделе, с началом возведения 240,900 новых единиц, что несколько ниже 248,100 единиц в январе. «Несмотря на незначительное снижение, количество строящихся жилых домов в феврале оставалось еще на высоком уровне», сказал Боб Даган, главный экономист центра анализа рынка CMHC. «Тем не менее, мы ожидаем снижение деятельности в течение 2006 года, так как повышенные текущие расходы на ипотечный кредит из-за  увеличения цен на жилье и невысокой процентной ставки по ипотечному кредиту, способствуют снижению потребности в недвижимом имуществе, как в существующем, так и новом.»

Интенсивное строительство жилья свидетельствует о неизменном интересе к рынку недвижимости, но, в то же время, рост предложения может способствовать снижению цен. Высокий показатель валовой выручки также опровергает раскол на Канадском рынке, так как значительный прирост на западе уравновешивает уменьшение числа строящихся домов на востоке.

В Британской Колумбии строительство нового жилья увеличилось на 22.6% до 39,100 единиц. В провинциях строительство увеличилось на 11.5% до 45400 единиц. При этом число строящихся домов в городской зоне в Онтарио упало на 15.1% до 73700 единиц, в то же время в провинциях Атлантики снизилось на 16.8% до 10,900 единиц. В Квебеке строительство жилых домов снизилось на 8.8% до 39,200 единиц. Эти данные отражают различное экономическое состояние восточного и западного регионов, так как наличие энергии способствует росту на западе, а сокращающиеся производственные рабочие места снижают экономическую деятельность на востоке.

Согласно докладу the Institute of Canadian Real Estate Investment Managers (ICREIM) and Britain’s Investment Property Databank, темпы роста стоимости капитала более чем удвоились в 2005г. Это привело к тому, что общий доход на вложенный капитал в недвижимое имущество достиг в этом году 18.7% , по сравнению с 13% в 2004г. «Повышенный интерес к недвижимому имуществу, как одному из видов основных средств, ведет к увеличению его стоимости», сказал Phil Tily, директор International Operations at IPD. «Все сектора рынка недвижимости получили резкий прирост капитала в 2005г.»

Как видно из процветающего строительства жилых домов, Альберта представляет собой горячий рынок для инвесторов в недвижимость, ICREIM сообщила, что сумма инвестиций, вложенных в недвижимость составила 26.5% в Калгари и 23.4% в Эдмонтоне. Сумма инвестиций в  недвижимое имущество была несколько ниже в восточных провинциях, в Торонто и Монреале она составила соответственно 16.4% и 15.2%.

Но в рамках данных доходов, норма прибыли от жилой недвижимости была самой низкой, в пределах 9.9%, по сравнению с нормой прибыли в розничной торговле и промышленности, составляющей, соответственно 21.4% и 17.6 %.

По материалам канадских и зарубежных средств массовой информации
Михаил Арбетов, CFP, FMA
Советник по управлению финансами

Понравилось? Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *