Инвестиции работают круглый год!

свободные деньгиЗдравствуйте глубокоуважаемые дамы и господа — инвесторы! Финансовый рынок сродни океану: ритмичные волны прибоя, наступающие в определённый час приливы и отливы, неожиданные для новичка штормы и штили. Чтобы в сохранности и вовремя доставить пассажиров и груз к месту назначения, экипаж корабля должен трудиться и днём и ночью, ни на минуту не забывая, что океан — друг для тех, кто знает и уважает его и враг — для легкомысленных и неумелых. Так же и с нашим инвестиционным кораблём в финансовом океане. Ошибётся-ли штурман, проявит-ли нерешительность капитан, плохо-ли выполнит приказ команда — и вместо желанной тихой и богатой гавани мы в неласковой солёной воде судорожно застёгиваем спасательный жилет социального пособия с единственной отчаянной надеждой на сигнал: «Спасите Наши Души!». Как нельзя управлять кораблём время от времени, так и нельзя заниматься своими инвестициями только два раза в год: во время сезона RRSP и налогового сезона, что к сожалению случается очень и очень часто. Итак, дамы и господа, отложим усталость, лень и нерешительность: речь идёт о нашем финансовом благополучии!

Сегодня мы поговорим об особенностях инвестирования в недвижимость. То есть вложения средств в недвижимость для получения дохода. Мы имеем в виду не покупку односемейного дома или дуплекса, где вы вполне можете обойтись помощью своего агента по недвижимости, а скорее покупку ценных бумаг, обеспеченных доходной недвижимостью. В этом вопросе без заключения квалифицированного финансового советника вам не обойтись. Как известно, канадцы любят покупать дома. Обычные аргументы «за» — это то, что её (недвижимость) можно потрогать, с годами она растёт в цене и обеспечивает сравнительно более высокую надёжность и доходность на вложенный капитал. Обычные аргументы «против» – низкая ликвидность, большая зависимость от субъективных факторов (искусства ведения переговоров), трудоёмкость обслуживания. Как учат древние: истина лежит где-то посередине. Давайте попробуем определить кому, как и когда выгодно вкладывать в недвижимость, а кому и когда этот вид инвестиций противопоказан (если, конечно, такие ситуации существуют).

Подвижность при вложениях в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость существенно отличаются от рассмотренных в предыдущих статьях вложений в акции или облигации. Здесь нет единых торговых площадок, которыми являются биржи, каждый объект, как правило, уникален, каждая сделка является продуктом переговоров между конкретным продавцом и конкретным покупателем, вполне возможны трудности в получении объективных и надёжных оценок доходности и расходов на содержание приобретаемых объектов недвижимости.

Так как заинтересованность в инвестициях в недвижимость постоянно растёт, правительством были разработаны определённые средства безопасности, ползволяющие защитить инвесторов как от прямого обмана, так и от неумышленной недобросовестности со стороны продавцов недвижимости. Комиссии по ценным бумагам, существующие в каждой провинции, разработали соответствующие формы синдикативных инвестиционных проектов в области недвижимости, вложения в которые рассматриваются как покупка ценных бумаг. Участникам таких инвестиционных синдикатов государством гараантированы такие же права, как и у инвесторов в традиционные ценные бумаги, а именно:

· полное, правдивое и ясное раскрытие всей информации, касающейся ценных бумаг;

· право забрать инвестиции, продать или передать права на ценные бумаги.

Контроль со стороны государства обеспечивается путём обязательной регистрации и лицензирования как самого инвестиционного синдиката, так и физических лиц, продающих его ценные бумаги.

Общий подход можно определить следующим образом: если инвестиционный синдикат продаёт инвесторам доли доходной недвижимости прямо, или опосредствованно (через траст, товарищество или акционерное общество) – то есть всегда, когда инвесторы принимают долевое участие в проекте пропорционально вложенным средствам, эти доли в соответствии с законом могут рассматриваться как ценные бумаги («sercurity»).

Формы инвестиционных синдикатов.

Было бы наивно и скучно в рамках популярной газетной статьи пытаться подробно анализировать е правовые аспекты и давать исчерпывающие рекомендации по организации инвестиций в недвижимость. Да простят меня любители строгих форм и универсальных решений: всему своё время и место. Здесь вы найдёте только общие замечания, за подробностями же обращайтесь к своему финансовому советнику, если он ,конечно, у вас есть.

Правовые формы вложений в недвижимость разнообразны и обеспечивают инвесторам различные степени риска, ответственности, гибкости и налоговых последствий. Вот наиболее популярные из них:

· ограниченное партнёрство (Limited Partnership)

· инвестиционный фонд (Mutual Fund)

· кондоминимум (Divided Interests)

· совместное владение (Co-ownership Arrangement)

· акционерное общество (Corporation)

У каждой формы владения есть свои достоинства и недостатки, которые мы рассмотрим в одной из последующих публикаций.

Во что вкладывать.

Как известно, недвижимость подразделяется на жилую (Residencial) и нежилую (Non-Residencial).

К нежилой недвижимости относят:

· офисные помещения

· торговые центры для розничной торговли

· коммерческие здания для оптовой торговли

· производственные здания

· гостиницы и мотели.

Жилая недвижимость — это все жилые дома, неважно сколько квартирные.

Для всех названных видов недвижимости могут быть созданы инвестиционные синдикаты, но не все названные объекты вложений обеспечат инвестору одинаковую доходность, надёжность, рисковость и трудоёмкость обслуживания инвестиций.

Как принять решение.

При инвестициях в недвижимость процедура принятия решения более сложна чем при вложениях в обычные ценные бумаги. Основными критериями, которые следует принимать во внимание являются следующие:

· расположение

· удобство проекта

· степень риска

· потенциальная доходность (текущие доходы и капитализация)

· цена

· налоговая эффективность

· диверсификация

Кроме названных критериев, немаловажное значение имеет учёт персональные потребностей и ограничений каждого потенциального инвестора. В последующих номерах мы продолжим рассмотрение инвестиций в недвижимость более подробно.

Чтобы узнать больше об искусстве инвестиций не забывайте регулярно заглядывать на нашу финансовую страницу, где вас ждёт встреча с финансовым советником . Мы работаем для того, чтобы вы были богатыми!

Dr. Михаил Бормотов



Добавить комментарий