Как канадцы инвестируют в американскую недвижимость. Инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость в КанадеМой старый знакомый поделился информацией о своём очередном удачном приобретении. Он приобрёл дом в Америке, воспользовавшись тем,  цены на американскую недвижимость на спаде. Борис наблюдает за рынком жилой недвижимости США уже более пяти лет. Подготовка к инвестированию включала также анализ статистики продаж и цен за последние 12 лет.

Сегодняшняя покупка обошлась в 85 тыс долл США (он «сбил» стоимость шикарного шестилетнего дома площадью в 1,630 квадратных футов (151 кв метр) с 84 тыс до 80-ти. Расходы на оформление и его полёты к месту покупки, проживание в гостинице и мелкий ремонт составили около 5-ти тысяч.

Борис быстро нашёл квартиранта. Квартирант согласился платить тысячу долларов в месяц за аренду и осуществлять мелкий ремонт в случае необходимости. В противном случае, Борис обратился бы в риелторскую компанию, которая оказывает услуги по поиску квартирантов, сбору арендной платы и мелкому  ремонту за небольшой процент от стоимости аренды.

В случае пожара и других неожиданностей страховая компания выплатит компенсацию, достаточную для восстановления дома до первоначального вида.  Эти расходы страховая компания оценила в 255 тыс. (реальная стоимость строительства такого дома). Стоимость страховки (для инвесторов) 563 долл в год. Эта страховка компенсирует потерю дохода с аренды и ответственность домовладельца по несчастным случаям на территории его собственности. Ещё Борису надо платить налог на собственность в размере 1150 долл в год. Он как канадец мог бы получить на покупку mortgage (ипотечную ссуду), некоторые американские банки оказывают такую услугу.

Канадские инвестиции в СШАВыбор штата и города, где покупать недвижимость в Америке, потребовал от Бориса проведения большой исследовательской работы, которую в одиночку может провести только человек сильно одержимый идеей покупки. Во-первых, он проанализировал стоимость жилья и её изменения начиная с 1999г; во-вторых — уровень и тенденции безработицы в отдельных штатах. Из 50 штатов инвестор отобрал только три и далее, из этих трёх был выбран наиболее привлекательный.

В первый приезд Борис нашёл риелтора, которая говорила по-русски (хотя для него это не имело особого значения). Были поданы одновременно заявки (offers) на приобретение 8-ми домов. Естественно, эти цены были ниже предложенных продавцами. На два предложения инвестору ответили положительно, и выбор был сделан. На закрытие сделки Борис решил прилетать. Риелтор нашла квартиранта, провела интервью, проверила кредитную историю и подписала контракт. Услуга обошлась в 450 долл. Анализ страховок от американских компаний страхования недвижимости проводился ещё дома (разброс цен был существенный), а после покупки оставалось только оформить документы.

Чтобы дополнительно защитить свою новую инвестицию, Борис обратился ко мне за приобретением страховки на случай тяжёлых болезней. Такая страховка позволит ему не беспокоиться о доходе и неожиданно нагрянувших расходах в случае болезни. Стоит она 200 долл в мес., но, если он не заболеет, то все выплаты страховая компания возвращает. (За более чем десятилетний опыт работы, я научился комбинировать страховые пакеты так, чтобы клиент получал наибольшую выгоду).

Борис считает, что падение цен за недвижимость в этом штате закончилось, и рынок начинает постепенно оживать. В подтверждение он приводит нежелание 6-ти других продавцов снизить цену. Борис основывается на недавнем оживлении бизнеса в той местности где приобрёл дом. Он считает дома более выгодным вложением, чем квартиры, т.к. с домом покупается земля и, также, инвестор не платит ежемесячные платежи в общий котёл на поддержку квартиры. Он планирует через три-пять лет продать дом с ростом на 200%-300% и на вырученные деньги купить новую недвижимость либо вложить в фонды с гарантированным доходом.

Комментарий финансового советника.

По мнению финансовых аналитиков, снижение цены на американскую недвижимость ещё возможно до 20% и не известно когда они опять вернутся на докризисный уровень. Американский доллар в настоящее время неминуемо обесценивается (хотя сейчас возможен непродолжительный рост). Инвестиции в американскую недвижимость несут не только потери на валютном курсе, но, как любая недвижимость, не являются ликвидными (то есть их нельзя быстро продать по рыночной цене). Удалённость недвижимости от места проживания инвестора вносит дополнительные неудобства. Есть и другой путь инвестирования в недвижимость — можно обратиться к финансовому советнику и разместить деньги в одном из 74- инвестирующих в недвижимость канадских фондов (6 из которых принимают американские доллары). Лучший из них за последние 12 месяцев показал рост 21.4%, и последние 18 месяцев его ежемесячные выплаты колебались в пределах 8-11%% годовых. При этом нет необходимости делать такие обширные исследования которые проводил Борис, не надо летать в Америку, не надо заниматься продажей старого дома и покупкой нового  и беспокоиться о прочих моментах, которые выполняют для инвесторов профессионалы.

PS. Желающие пообщаться с Борисом могут обратиться ко мне, чтобы получить его координаты. Если при покупке и получения арендной платы вам понадобится поменять валюту не выходя из дома, то самый лучший курс вы найдёте здесь.

Советник по управлению финансами Михаил Арбетов, CFP, FMA

Понравилось? Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *