Основные термины и расчет mortgage

mortgage - ссуда на покупку жильяМногие покупатели жилья часто теряются когда сталкиваются с расчетом mortgage. Полный смысл слов principal, interest,fixed rate,variable rate,amortization period не всегда ясен и четок.
Mortgage (ссуда под залог недвижимости) выдается на длительный срок (amortization period), чаще всего 25 лет. Principal — сумма займа. Клиент имеет возможность «разбить» amortization period на более короткие (mortgage term). Именно на такой период выплаты основной суммы и процентов оговариваются в договоре. Чаще всего такой период — 5 лет. В договоре обуславливаются

1. суммы и периодичность платежей (периодичность может быть раз в месяц, два раза в месяц, раз в две недели, раз в неделю или, вообще, безсистемно)

2. штраф за расторжение договора (чаще всего — это большее или меньшее из двух величин: суммарный интерес за три месяца и разница в выплате интереса до окончания mortgage term между выплатами по текущей ставке процента и выплатами при ставке заключения договора на этот срок),

3. процентная ставка (interest. самый высокий процент на пятилетний срок был зафиксирован в 1982г и составил 22.75%, в апреле 2004г самый низкий процент на пятилетний срок составил 4.3%), слева в таблице меню можно посмотреть текущие процентные ставки mortgage по большинству финансовых учреждений Канады на разные сроки и разных типов)

4. тип процентной ставки (fixed — фиксированный, процент по ссуде фиксируется на срок mortgage term или varaible — процент по ссуде привязан к prime rate — проценту центрального банка Канады)

Объясним как рассчитываются суммы платежей. Положим, некто взял mortgage $100,000 на 25 лет (amortization period), и на 5 лет (mortgage term) зафиксирован процент выплат 7% годовых. При расчете платежей сложные проценты насчитываются в Канаде каждые пол года. Т.е. если не делать выплат, а накапливать долг, то он вырастет в (1+0.035)^50 раз (в 5.58). В реальности ежемесячно выплачивается одинаковая сумма с таким расчетом, чтобы за 25 лет долг погасить. Определяется эта сумма из полиномиального уравнения. Обычно для расчетов пользуются готовыми программами или финансовым калькулятором. Платежи в первые 5 лет составят $710.56 ежемесячно. При этом выплата интереса в ежемесячном платеже будет снижаться каждые пол года: $583, $579, $574, $570, $565, … $537. Остаток долга составит $91,044.60, после чего договор заключается заново. Положим, процентная ставка теперь не 7%, а 5%. Тогда платежи за следующие 5 лет составят $604.48.
При получении ссуды клиент сам выбирает amortization period и mortgage term из тех, что предлагаются на рынке. В нашем примере можно воспользоваться ситуацией с низкой процентной ставкой и сократить amortization period до 15 лет. Тогда ежемесячные платежи составят $724.98.
Когда процент высокий, пользуются другими приемами, чтобы выплатить меньше процентов кредитору.

При взятии mortgage принимают во внимание также другие условия договора, такие как возможность гасить раз в год до 10%-20% от суммы основного долга (principal) без уплаты процентов (в настоящее время предлагается большинством финансовых учреждений). Для некоторых может оказаться важным, чтобы mortgage был
transferable (в случае продажи жилья такую ссуду можно перевести на нового владельца),
portable (в случае покупки нового жилья и продажи старого такой mortgage можно перенести на новое приобретение)

Для каждой конкретной семьи правильный выбор mortgage подходящий для вашей ситуации и с учетом ситуации в экономике сможет сэкономить вам тысячи долларов и уберечь от неоправданного финансового риска.
Михаил Арбетов, CFP, FMA
Советник по управлению финансами

Читайте также по теме:

  1. М.Арбетов: Расчет mortgage
  2. Дм.Бовбель: Стоит ли преждевременно прерывать mortgage?
  3. М.Арбетов: Выбор банка
  4. М.Арбетов: Правильный выбор mortgage

Внимание! Уникальная возможность сравнить предлагаемые проценты по ипотеке от различных банков и других финансовых учреждений простым нажатием сюда!

Статья опубликована в разделе Банки и mortgages
При цитировании материалов интернет-портала www.Arbetov.com гиперссылка обязательна. Размещение не более одной статьи с сохранением всех гиперссылок разрешается. Хотите разместить больше одной статьи — пишите michael.arbetov@gmail.com

Понравилось? Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *