Многие покупатели жилья часто теряются когда сталкиваются с расчетом mortgage. Полный смысл слов principal, interest,fixed rate,variable rate,amortization period не всегда ясен и четок.
Mortgage (ссуда под залог недвижимости) выдается на длительный срок (amortization period), чаще всего 25 лет. Principal - сумма займа. Клиент имеет возможность «разбить» amortization period на более короткие (mortgage term). Именно на такой период выплаты основной суммы и процентов оговариваются в договоре. Чаще всего такой период – 5 лет. В договоре обуславливаются

1. суммы и периодичность платежей (периодичность может быть раз в месяц, два раза в месяц, раз в две недели, раз в неделю или, вообще, безсистемно)

2. штраф за расторжение договора (чаще всего – это большее или меньшее из двух величин: суммарный интерес за три месяца и разница в выплате интереса до окончания mortgage term между выплатами по текущей ставке процента и выплатами при ставке заключения договора на этот срок),

3. процентная ставка (interest. самый высокий процент на пятилетний срок был зафиксирован в 1982г и составил 22.75%, в апреле 2004г самый низкий процент на пятилетний срок составил 4.3%), слева в таблице меню можно посмотреть текущие процентные ставки mortgage по большинству финансовых учреждений Канады на разные сроки и разных типов)

4. тип процентной ставки (fixed - фиксированный, процент по ссуде фиксируется на срок mortgage term или varaible – процент по ссуде привязан к prime rate – проценту центрального банка Канады)

Объясним как рассчитываются суммы платежей. Положим, некто взял mortgage $100,000 на 25 лет (amortization period), и на 5 лет (mortgage term) зафиксирован процент выплат 7% годовых. При расчете платежей сложные проценты насчитываются в Канаде каждые пол года. Т.е. если не делать выплат, а накапливать долг, то он вырастет в (1+0.035)^50 раз (в 5.58). В реальности ежемесячно выплачивается одинаковая сумма с таким расчетом, чтобы за 25 лет долг погасить. Определяется эта сумма из полиномиального уравнения. Обычно для расчетов пользуются готовыми программами или финансовым калькулятором. Платежи в первые 5 лет составят $710.56 ежемесячно. При этом выплата интереса в ежемесячном платеже будет снижаться каждые пол года: $583, $579, $574, $570, $565, … $537. Остаток долга составит $91,044.60, после чего договор заключается заново. Положим, процентная ставка теперь не 7%, а 5%. Тогда платежи за следующие 5 лет составят $604.48.
При получении ссуды клиент сам выбирает amortization period и mortgage term из тех, что предлагаются на рынке. В нашем примере можно воспользоваться ситуацией с низкой процентной ставкой и сократить amortization period до 15 лет. Тогда ежемесячные платежи составят $724.98.
Когда процент высокий, пользуются другими приемами, чтобы выплатить меньше процентов кредитору.

При взятии mortgage принимают во внимание также другие условия договора, такие как возможность гасить раз в год до 10%-20% от суммы основного долга (principal) без уплаты процентов (в настоящее время предлагается большинством финансовых учреждений). Для некоторых может оказаться важным, чтобы mortgage был
- transferable (в случае продажи жилья такую ссуду можно перевести на нового владельца),
- portable (в случае покупки нового жилья и продажи старого такой mortgage можно перенести на новое приобретение)

Для каждой конкретной семьи правильный выбор mortgage подходящий для вашей ситуации и с учетом ситуации в экономике сможет сэкономить вам тысячи долларов и уберечь от неоправданного финансового риска.
Михаил Арбетов, CFP, FMA
Советник по управлению финансами

Читайте также по теме:

1. М.Арбетов: Расчет mortgage
2. Дм.Бовбель: Стоит ли преждевременно прерывать mortgage?
3. М.Арбетов: Выбор банка
4. М.Арбетов: Правильный выбор mortgage

Внимание! Уникальная возможность сравнить предлагаемые проценты по ипотеке от различных банков и других финансовых учреждений простым нажатием сюда!

Статья опубликована в разделе Банки и mortgages
При цитировании материалов интернет-портала www.Arbetov.com гиперссылка обязательна. Размещение не более одной статьи с сохранением всех гиперссылок разрешается. Хотите разместить больше одной статьи – пишите michael.arbetov@gmail.com

Tweet

Share to FB

0

In My World