Перепродаете недвижимость? Будьте готовы к 100% налогообложению прибыли

tax_canadaПролистав сводки новостей торговли ценными бумагами и домами некоторых агентов по недвижимости Metro Vancouver, Кэролин Роджерс (управляющая недвижимостью Британской Колумбии) решила начать расследование этого вопроса. Неделей ранее, жилищный эксперт NDP Дэвид Эби утверждал, что некоторые продавцы недвижимости Британской Колумбии уклонились от уплаты налога на имущества, заплатив налог на прирост капитала. Это было сделано с помощью изменения пункта в контрактах на недвижимость, который позволяет перепродать дом.

Однако, когда дело доходит до перепродажи дома, канадцы должны знать, что прибыль от продажи недвижимости не всегда облагается налогом на прирост капитала, в этом случае облагается лишь 50% прибыли. Такая прибыль может быть обложена подоходным налогом, как прибыль от ведения бизнеса – в таком случае все 100% прибыли подлежат налогообложению.

Последнее слушание в Налоговом суде CRA по налоговому делу о пересмотре налогооблагаемой прибыли от перепродажи недвижимости прошло чуть более года назад, когда налогоплательщик получил прибыль от перепродажи шести объектов недвижимости, на общую сумму более $ 100 000. В налоговой декларации эта прибыль была отражена как прирост капитала, по мнению ответчика, налогооблагаемая база должна составлять 50% прибыли.  Однако, CRA считает доход, полученный от перепродажи недвижимости прибылью, полученной от предпринимательской деятельности. Такой доход полностью облагается налогом. Средний срок проведения всех пяти сделок составил девять месяцев, а финансированием налогоплательщика стала однолетняя ипотека.

Оправданием налогоплательщика стало то, что она хотела сохранить недвижимость

«чтобы получать арендную плату и иметь дополнительный доход в старости».

Однако, как показало расследование, ответчик показала значительные потери от сдачи жилья в аренду за последние два года и не собиралась быть собственником объектов недвижимости в долгосрочной перспективе. Налогоплательщик пояснил, почему она продает недвижимость в течение такого короткого промежутка времени:

«арендная плата была слишком низкой».

Но этот аргумент не убедил CRA:

«налогоплательщик имеет большой опыт и не мог не знать того, что доходность объектов недвижимости определяется на основании арендной платы».

В то время, как налоговое законодательство не перечисляет всех критериев, позволяющих отличить, когда прибыль от перепродажи должна облагаться налогом как  доход от предпринимательской деятельности, или как доход от прироста капитала, существует ряд факторов, которые помогают принять правильное решение. Эти факторы включают в себя:

  • Природа проданного имущества
  • Время владения объектами недвижимости
  • Частота и количество сделок, проводимых вами с объектами недвижимости
  • Улучшения, внесенные в объекты собственности (если таковые имеются)
  • Обстоятельства, связанные с конечной продажей имущества
  • Ваши намерения, на момент  приобретения объектов недвижимости

Комиссия, рассмотрев все критерии, пришла к выводу, что налогоплательщик приобретал имущество с целью получения прибыли от перепродажи «при первой же возможности», а не с целью долгосрочных инвестиций, чтобы «создать диверсифицированный пенсионный портфель». Главной целью налогоплательщика было получение прибыли от инвестиций в краткосрочной перспективе. В результате чего, налогом на прибыль должен облагаться весь доход,  как доход от предпринимательской деятельности. Такой доход не попадает под обложение налогом в 50%, как на прирост капитала.

Из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод, что любая прибыль, полученная агентами по продаже недвижимости Ванкувера, должна облагаться полным налогом, как доход, полученный от предпринимательской деятельности, так как их целью всегда было получение прибыли от быстрой перепродажи. Хотя, вполне возможно, что многие пытаются этого избежать.

Источник: FINANCIAL POST

Понравилось? Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *