Правильный выбор "mortgage"

 

mortgage - ссуда на покупку жильяЕсли правильно выбрать «mortgage» (ипотека, ссуда на покупку недвижимости) , то можно сэкономить не одну тысячу долларов. Здесь не идет речь об услугах «mortgage-брокеров» (а, точнее, mortgage-специалистов). Конкуренция в финансовой сфере достаточно высока, и реально условия получения ссуд не могут сильно отличаться. Если ниже проценты, то выше требования к заемщику, жестче условия, например, выше штрафы и т.д. Не будем сейчас рассматривать кто конкретно может предоставить лучшие условия на «mortgage», это отдельный разговор.

Любой банк, кредитный союз или иной финансовый институт предлагает на рынке целый «букет» «mortgage» с разными сроками и условиями. Остановимся на той ситуации, когда уже известен кредитор, и осталось только выбрать срок и проценты «mortgage». Очень важно выбрать именно те условия, которые больше подходят конкретному клиенту. Если выбрать наиболее подходящие для конкретного случая условия, то можно прилично сэкономить.

Канадская газета «The Globe and Mail» несколько лет назад опубликовала статью инвестиционного репортера Боба Карика, в которой он рассуждает о преимуществах «mortgage» со сроком контракта 1 год по сравнению с пятилетними. В газете приводится статистика от «Peter Norman, Bank of Montreal community banking & real estate group economist» из которой видно, что в период с 1980-го по 1994-й однолетняя ссуда была самым лучшим финансовым решением в 85 случаях из 100. Сэкономленные суммы на «mortgage» в диапазоне $122,700 — $142,000 достигали $25,000.
Какая же сегодня ситуация на рынке «mortgage» сегодня? Рассмотрим таблицу процентов на «mortgage» одного из финансовых учреждений, которое регулярно присылает мне все свои изменения. ( К моменту выхода статьи данные устареют, т.к. ожидается существенное повышение ставки ссудного процента). Приведу выдержку почти дословно.

5-year fixed mortgage rate is currently 7.55%. A typical rate for the same mortgage at one of Canada’s other banks is 8.55%. The last change to mortgage rates was on April 29, 2000.

. . . mortgage rates:

6 Month Open 7.9 %
1 Year Open 8.0 %
6 Month Fixed 7.45 %
1 Year Fixed 7.4 %
2 Year Fixed 7.15 %
3 Year Fixed 7.35 %
4 Year Fixed 7.5 %
5 Year Fixed 7.55 %
7 Year Fixed 8.25 %

Если предположить, что две семьи взяли «mortgage» по $250,000 , но одна все время берет двухлетние, а другая – все время пятилетние и интерес не будет меняться, то получим, что первая семья выплатит интереса $307,175, а вторая — $327,689. То есть на двадцать с половиной тысяч больше! А разница в интересе всего 0,4%! В жизни, конечно, процент на ссуды постоянным не бывает. Меняются ставки процентов на ссуды, меняются тенденции к росту этих процентов или к снижению. Можно менять срок погашения «mortgage» с 25-ти до 20-ти или 15-ти лет, в зависимости от ситуации каждой конкретной семьи. Если творчески подходить к вопросу, то и сэкономленная сумма может быть больше.

Если правильно применять знания, которые дала нам советская школа, в сочетании с пониманием сегодняшней ситуации на рынке, то можно найти много неиспользованных ресурсов в вашем бюджете. Если вы 10 минут тратите на то, чтобы сэкономить 2-3 доллара на покупках в «сторе», то потратить 2-3 дня, чтобы сэкономить 20 или больше тысяч на ипотечной ссуде – занятие не бесполезное.

Михаил Арбетов, CFP, FMA
Советник по управлению финансами

Читайте также по теме:

Статья находится в разделе Банки

Дата первой публикации 26 мая 2000г

Для публикации статьи на других сайтах необходимо получить разрешение у администрации michael.arbetov@gmail.com



  1. Михаил Арбетов Says: Июнь 18, 2004 at 6:08 пп

    Уважаемый господин Вадим «Пархоменко», Действительно, весь этот сайт со всеми моими рассуждениями является моей рекламой. Данная статья написана более 4-х лет назад и я в ней ничего не забыл упомянуть.Мне не понятно о чем Вы спрашиваете: о ежемесячных платежах?Если Вы учили в школе арифметику, то искомые ежемесячные суммы сможете вычислить, разделив полные суммы выплат на 300 — количество месяцев в 25 годах.

  2. Да,размышления гоподина Арбетова по поводу займа в два года или пять лет конечно интерестны и даже заманчивы как реклама самого себя, но почему автор забыл упамянуть о разных размерах сумм выплат в течении двух или пяти лет??? Все рады экономить но не все могут платить в 2,33 раза больше и тем самым, просто никогда не купить того о чем мечтаешь… Как тут быть??? С уважением, Вадим Пархоменко.

  3. Михаил Арбетов Says: Июнь 10, 2004 at 4:45 пп

    Уважаемая Ирина, Спасибо за вопросы.Если клиент переводит свою ссуду из одного финансового учреждения в другое, кроме штрафа, возможны (но не обязательны) расходы на юридическое переоформление и на оценку недвижимости. Иногда такие расходы берут на себя финансовые учреждения, принимающие нового клиента.Устроиться на такую работу можно. Только здесь система совершенно не похожая на ту, что в Израиле. Если Вы приедете в Ванкувер, я могу Вас познакомить непосредственно с человеком, который из Израиля и весь этот путь прошел. Удачи.

  4. Здравстуйте уважаемый Михаил Пишу из Израиля Ситуация очень похожая и здесь, вопрос — есть ли дополнительные расходы еще у клиента кроме штрафа што вы указали за переоформление ссуды? И личного характера- собираемся в Канаду— мне 40 работала сдесь 12 лет в банке есть ли какие-то перспективы реальные там у вас Конкретнее— бамк по бидаче ипотечних ссуд? Спасибо за сайт ира 08.06.2004

  5. Михаил Арбетов Says: Сентябрь 28, 2003 at 7:54 пп

    Уважаемый Алекс, Спасибо за отзыв о статье и вопросы.Хоть статья и написана 3 с половиной года назад, она не устарела. О сегодняшних тенденциях на рынке надо писать отдельную статью, что я собираюсь сделать уже 2 месяца. А пока скажу из будущей статьи только мое мнение: наступающая Олимпиада никак не повлияет на рост цен на жилье. Вопросы Ваши по mortgage совсем не глупые. Побольше было бы таких вопросов до покупки жилья. Отвечаю. Как правило, первый раз ссуда на покупку жилья берется на 25 лет. Проценты могут фиксироваться на выбор клиента на год, два, 3, 4, 5, 7, 10, 25. По окончанию срока, если ссуда не погашена, заключается новый договор на новых условиях. При этом совсем не обязательно оставаться в том же банке. Чтобы иметь свободу уйти по окончании срока из банка, надо выполнение некоторых условий. Важно не брать страховку mortgage в этом же банке, а покупать у независимого агента. Можно уйти из банка и до истечения срока (если это не запрещено в договоре). Тогда надо будет заплатить штраф банку. Иногда это делать выгодно. Чтобы было понятней, я поместил ссылки на другие статьи выше.Что выгоднее: покупать готовое жилье или строить — нет готового ответа. Всегда такой вопрос решается в отношение конкретного случая. Ссуда на постройку дома берется на более жестких условиях и под более высокий процент. На этот вопрос Вам лучше ответят те, кто этим занимался.Если у Вас остались конкретные вопросы по mortgage в привязке к Вашей ситуации, можете мне позвонить и назначить встречу. Я помогу Вам сэкономить деньги и снизить финансовый риск. Пожалуйста. Михаил Арбетов.

  6. Очень хорошая статья, жаль, что написана уже 3 года назад, хотелось бы более свежих данных. На мой взгляд, чтобы правильно выбрать мортгэдж, надо правильно оценить тенденцию на рынке — будут ли расти рейты и на сколько, будет ли дорожать жилье? Особенно в Большом Ванкувере в преддверии Олимпиады? Конечно, вновьприбывшему иммигранту ответить на эти вопросы сложно, поэтому и хотелось бы увидеть комментарий специалиста. И если можно, пара глупых вопросов по расчету мортгедж — 1. Закрытый на 5 лет мортгедж — это значит, что через 5 лет проценты по нему будут пересмотрены? Обязан ли я в этом случае буду делать какой-либо новый договор с именно с банком,предоставившим ссуду, или смогу через брокера получить наиболее низкий процент на рынке? 2. Как в этом случае будут рассчитываться платежи — на сумму мортгедж за вычетом уже выплаченных сумм или по-прежнему на общую сумму? Буду очень признателен за какой-нибудь простой арифметический пример. И еще один вопрос /уж простите, накопилось/ может ли быть более выгодно купить лот и потом построить на нем дом, чем покупать готовое жилье? Во сколько сегодня оценивается стоимость постройки дома в Большом Ванкувере? /я говорю об обычном 3-хберумном сингл-фэмили/ Хотя бы порядок цены? Какие в этом случае могут быть проблемы с получением ссуд на покупку лота и постройку дома, кроме затрат по времени и головной боли? Спасибо. Alex

Добавить комментарий