Сдача жилья в аренду. (часть третья)

HOME INSPECTIONНормальное окончание аренды вашей недвижимости.

Хозяин не может прервать договор об аренде, который подписан на fixed term (lease), до его окончания, если арендующая сторона полностью соблюдает все условия аренды. Исключение составляет взаимная договоренность сторон, а так же три типа Notice to End a Good Tenancy:
1) Three-month notice дается в следующих случаях:
· Хозяин недвижимости или его родственник хотят поселиться.
· Недвижимость идет под снос.
· Недвижимость продана, и новый хозяин хочет занять помещение.
· Хозяин будет реконструировать жилье.
· Владелец будет использовать недвижимость для бизнеса.
2) No-fault notice дается в случае, когда недвижимость была «превращена» (конвертирована) в кондоминиум. Арендатору должно быть предоставленно180 дней для выезда.
3) No-fault notice так же выдается если арендатор работал на хозяина недвижимости и теперь прекратил работать. В этом случае время предоставляемое для освобождения жилья – одна неделя. Во всех случаях хозяин недвижимости должен дать арендатору письменное извещение об окончании аренды.

Если у вас проблемы с жильцами и вы хотите их выселить.

Во многих случаях попробуйте договориться с жильцами по-хорошему. Если же это не дает результатов, и вы хотите разорвать договор, вы должны выдать Notice to Vacate или вы можете обратиться в суд и добиться чтобы судья выдал Order for Possession. Типичной является 14-day Notice to End a Tenancy. (Notice of Substantial Breach). Этот документ предоставляет право жильцу выехать в течение 14 дней, не включая день, когда Notice был представлен жильцу и день выезда. Notice of Substantial Breach выдаётся в следующих случаях:
· Арендная плата платится не полностью и/или не вовремя.
· Нарушаются права других жителей комплекса или ваши права.
· Жилец делает что-либо, что не разрешено законом или местными правилами (bylaw).
· Не содержит жилье в чистоте.
· Наносит повреждения вашему имуществу.
В Notice должна быть указана причина по которой вы хотите разорвать контракт. Желательно иметь лист, где будут указаны проблемы, которые возникали на протяжение аренды помещения этим жильцом.

Что делать, если жильцы не платят арендную плату.

После того, как вы выдали жильцам 14-day Notice to End a Tenancy потому что арендная плата не была получена вами вовремя или не полностью, жилец может заплатить арендную плату и тогда 14-day Notice to End a Tenancy будет считаться недействительной. Хозяин не имеет права отказаться принять арендную плату. Если вы хотите разорвать договор об аренде по другим причинам, жилец может в ответ написать Notice of Objection до того дня, когда он должен выехать из жилья. В таком случае лучше всего обратиться к услугам посредников (например Landlord and Tenant Advisory Board in Edmonton) либо в суд и запросить Order of Possession. Если жилец не выезжает не смотря на то, что он получил 14 –дневное требование освободить недвижимость, вам придется получить постановление суда. Хозяин не может менять замки или выставить за двери имущество жильца. Посоветуйтесь с адвокатом до того, как предпринимать какие-либо действия. Постарайтесь иметь все свои аргументы и договоренности в письменном виде.

48-Hour Notice to End a Tenancy.

48-Hour Notice to End a Tenancy выдается в исключительных случаях. Например, если жилец нанес телесные повреждения другим жильцам или хозяину недвижимости. В случае, если жилец нанес существенные повреждения самой недвижимости. Если жилец не выехал в течение 48 часов, вы должны обратится в суд в течение 5 дней. Если это не произошло, то 48-hour notice будет считаться недействительным, и жилец может продолжать снимать помещение. Если суд не выдаст постановление об освобождении помещения (Order of Possession), хозяин не может дать Substation Breach Notice еще раз с той же причиной.

Что делать если жилец «бросил» (покинул) арендованное помещение.

Существуют определенные правила что делать с брошенными вещами в случае, если договор об аренде разорван и жилец оставил помещение с вещами и не уведомил хозяина недвижимости. Хозяин недвижимости принимает решение о том, что арендатор бросил это жилье. Естественно, что для принятия такого решения надо сделать все, чтобы убедится в том, что жилье действительно брошено. Задайте себе вопросы:
· Был ли уплачена арендная плата полностью и вовремя? Если да, то значит жилье не может считаться брошенным.
· Вы или кто-либо видели жильца в помещении или возле?
· Есть ли у вас телефон каких-нибудь людей, которые могут указать где найти или как связаться с арендаторами.
· Работает ли телефонный номер?
· Кто-нибудь забирает почту из почтового ящика?
· Мебель и одежда находятся в помещении?
· Есть ли еда в холодильнике?
Если вы можете ответить «нет» на большинство этих вопросов, то, вероятно, помещение брошено жильцами. Исключение составляет если жилец находится в больнице или в тюрьме.
Если оплата за аренду не производилась, то хозяин может в одностороннем порядке разорвать договор об аренде. Если есть какие-либо сомнения насчет «брошенности» места, обратитесь за советом к юристу. Если вы не уверенны на 100% и хотите зайти в помещение, повесьте Notice of Entry на входную дверь. Если вы зашли в помещение, составьте список брошенных вещей, сделайте фотографии. Делайте все в присутствии свидетелей. Если у вас есть вопросы и вы нуждаетесь в совете, обратитесь в Эдмонтон Landlord and Tenant Advisory Board.

Что делать с брошенными вещами.

Хозяин может выбросить все оставленные вещи, если рыночная цена этих вещей не превышает $1000 или какие-либо вещи (продукты питания, например) могут испортиться. Рыночная цена – примерная цена вещей если бы они были бы проданы сейчас на свободном рынке. Вы можете получить оценку от аукционера или second hand дилера. Если сумма брошенных вещей превышает $1000, то хозяин недвижимости обязан хранить вещи на протяжение 30 дней. После этого хозяин может продать вещи (через аукцион или частным образом), если он получил разрешение суда на это. Если вырученные деньги превышают затраты на задолженности жильца перед хозяином недвижимости, то остаток денег должен быть сдан в провинциальную казну. Проконсультируйтесь с юристом или в Landlord and Tenant Advisory Board. Телефон в Edmonton Landlord and Tenant Advisory board: (780) 496-5959. Время работы :
· Понедельник 9:00 — 4:00
· Вторник 9:00 – 12:00 (noon)
· Четверг 9:00 – 12:00 (noon)
· Пятница 9:00 – 4:00

Юрий Флейшер, Эдмонтон.
yfleysher@hotmail.com



Добавить комментарий