Стоит ли преждевременно прерывать mortgage?

недвижимость в КанадеВсё чаще, в последнее время, мы слышим об очередном падении «prime rate», соответственно чаще и чаще мелькают mortgage rates — более выгодные чем те, под которые мы приобрели наш заём 1 — 2 года назад. Когда задаём себе вопрос: «Не выгоднее ли было бы преждевременно перезаключить mortgage контракт с банком под текущий, более низкий интерес?» — обычно наши мысли останавливаются на штрафах, предусмотренных в mortgage контракте которые надо будет заплатить при преждевременном обновлении или остановке mortgage. Штрафы выглядят достаточно высокими, поэтому нет уверенности что мысль о преждевременном обновлении mortgage стоит развивать дальше. Давайте рассмотрим конкретный пример и просчитаем во сколъко обходится наше нежелание разобраться в этом вопросе до конца.

Пример расчёта преждевременного обновления контракта муниципалъного заёма на покупку дома (mortgage).

Величина первоначального займа: $173,400.00
Дата приобретения займа: Июль 2000
Процент: 7,25%
Тип займа: 5-ти летний, закрытый.
Месячные выплаты: $1,241.28
Дата очередного обновления контракта: Август, 2005.
В Октябре 2001 ваш баланс составляет: $170, 369.37
Согласно условий банковского контракта:
· 1. Если контракт прерывается (переносится в другой, более выгодный банк): вы платите штраф размером $3,018.16
2. Если контракт преждевременно обновляется в этом же банке, — величина штрафа снижается до $1,133.56 и вам даётся возможность перезаключить контракт на одном из следующих условий:
a) 6-ти месячный конвертируемый заём под 4.99%
b) 1- летний закрытый заём под 4.64%
c) 5-ти летний закрытый заём под 6.34%
d) нефиксированный процент — банком, в этом случае, не даётся.

Давайте просчитаем какой из вариантов вам был бы наиболее выгоден

1. Не делать никаких изменений, по-прежнему продолжая платить $1,241.28 в месяц.
Результат: К очередному сроку обновления контракта в Августе 2005 г вы имеете $158,346.82 невыплаченного баланса.

2. Преждевременно обновить контракт в этом же банке на следующие 5 лет под 6.34%, заплатив штраф в размере $1,133.56.
Результат: В этом случае вы экономите $4,120.65 на месячных выплатах до Августа 2005, и величина невыплаченного баланса к этому сроку составит: $157,196.83. Ваша «брутто» экономия составляет: $158,346.82 (см. п. 1) — $157,196.83 + $4,120.65 = $5,270.64. Ваша чистая экономия составляет: $5,270 — $1,133.56 (штраф) = $4,137.08

3. Прервать существующий с банком контракт, заплатить полный штраф в размере $3,018.16 и заключить новый контракт под процент 5.75%, предлагаемый нами.
Результат: В этом случае вы экономите на месячных выплатах $6,331.50 до Августа 2005, к тому же оставшийся баланс к этому сроку будет: $156, 377.10. Ваша «брутто» экономия составляет: $158,346.82 (см. п. 1) — $156,377.10 + $6,331.5 = $8,301.22 Ваша чистая экономия составляет: $8,301.22 — $3,018.16 (штраф) = $5,283.06

4. Прервать существующий с банком контракт, заплатить полный штраф в размере $3,018.16 и заключить новый контракт под нефиксированный процент предлагаемый нами (в настоящее время 3.86% , 16 Октября 2001 г.). Основываясь на существующем состоянии экономики и низком «prime rate» — ваши «брутто» и чистая экономия будет значительно выше чем в п.3. В настоящее время мы настоятельно рекомендуем вариант #4, однако вариант #3 — также достаточно привлекателен.

Можно представить результаты наших расчетов в другом виде

Представьте, что прервав ваш существующий банковский контракт вы не просто заплатили штраф в размере $3,018.16 — вы инвестировали эту сумму в GIC (Guaranteed Investment Certificate) и, по истечении 3 лет и 9 месяцев (до очередного срока обновления вашего существующего контракта, Август 2005) — ваше вложение увеличилось до $5,283.06 что составляет 15% ГАРАНТИРОВАННОГО (!!!) годового прироста на протяжении 3-х лет и 9-ти месяцев. Неплохой гарантированный прирост, не так ли?! Данный пример чётко показывает, что потратив 10 минут на простые арифметические расчёты, — вы можете получить ясную картину вашей индивидуальной ситуации в отношении целесообразности изменения существующих условий вашего mortgage контракта. Стоит ли этим заниматься? Решать, конечно, — вам. Однако провести анализ вашей индивидуальной ситуации (идентичный проведённому выше) и, на основании полученных результатов выдать вам конкретные рекомендации — наша работа.

P.S. С момента написания статьи проценты по mortgage стали еще ниже. Рекомендации и подбор различных вариантов mortgageвы сможете получить у меня или моих партнеров: Оттава – Дмитрий Бовбель (613) 742-7005, Торонто — Сергей Тотров (416) 222-0533, Ванкувер – Михаил Арбетов (604) 875-8878.

Дмитрий Бовбель, Оттава.

Читайте также по теме:

  1. М.Арбетов: Расчет mortgage
  2. Дм.Бовбель: Стоит ли преждевременно прерывать mortgage?
  3. М.Арбетов: Выбор банка
  4. М.Арбетов: Правильный выбор mortgage
  5. М.Арбетов: Защита кредитора
  6. М.Арбетов: Покупательские кредиты
  7. М.Арбетов: Что такое «Кредитная история» и как за нее бороться
  8. М.Арбетов: Как получить первую кредитную карточку
  9. М.Арбетов: Какая кредитная карточка лучше
  10. М.Арбетов: Брать или выбирать? (выбор и управление mortgage)
  11. Кредитное бюро Equifax Canada
  12. Кредитное бюро Trans Union Canada

Статья опубликована в разделе Банки и mortgages
При цитировании материалов интернет-портала www.Arbetov.com гиперссылка обязательна. Размещение не более одной статьи с сохранением всех гиперссылок разрешается. Хотите разместить больше одной статьи — пишите michael.arbetov@gmail.com



Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *