Ванкувер и Виктория – Что управляет рынком: психология или экономика? (кварт. отчет, часть 2)

жилищный рынок в КанадеНачало обзора канадского рынка недвижимости здесь

Без сомнений, Британская Колумбия сейчас переживает наибольший за последнее время экономический рост. Уровень безработицы упал до самой низкой отметки за всю историю, тогда как Британская Колумбия стабильно занимает одно из самых высоких мест в рейтинге экономического роста  экономического роста среди провинций Канады 2006 года. Ванкувер , бесспорно, выигрывает от такого экономического возрождения провинции , город получает большие финансовые влияния от целого ряда инвестиций , некоторые из которых связаны с Зимней Олимпиадой 2010-го года.

Вследствие этого, не стоит удивляться, что рынок недвижимости Ванкувера процветает. На данный момент город лидирует по темпам роста цен, до колоссальных 22% за первый квартал в сравнении с прошлым годом, при средней цене за дом близко полумиллиона долларов – самой высокой по стране и за всю историю города. Но, если соотнести этот факт с наличием спекулятивного «пузыря» , более важным становится вопрос, являются ли эти экономические факторы такими уж сильными, чтоб обеспечивать такой рост цен? Основываясь на целом ряде показателей, мы считаем, что нет.

Например, в то время, как рынок недвижимости Ванкувера остается достаточно связанным, повышенный уровень показателя беспричинной прибыли предполагает, что цены растут быстрее, чем то обеспечивают условия спроса и предложения. И, несмотря на самые низкие цены mortgage, доступность жилья в Ванкувере продолжает снижаться. Так, например, средние пятилетние mortgage-ставки за первый квартал составили 6.38% — что всё еще является низким показателем, в то же время стоимость владения средним домом составила 42.1% от дохода до выплаты налогов. Можно сравнить эти показатели с 39.8% в 1995 когда пятилетние ставки mortgage составляли 9.0%. Эти показатели не являются разумными, так как теоретически более низкие ставки mortgage должны способствовать сохранению доступности цен на недвижимость (так, как это происходит в большинстве остальных регионов страны), а не завышать эти цены.

И, в то время, как рынок труда Ванкувера быстро растет, постоянное снижение доступности недвижимости в городе предполагает, что рост дохода не достаточен, чтобы обеспечить противовес быстрому росту цен на жилье – что остро контрастирует с такими городами, как Калгари, где цены на жилье также резко растут, но при этом рост доходов помогает сохранить цены доступными.

Каким образом потенциальные покупатели в Ванкувере могут позволить себе купить дом? Процентная ставка личных сбережений по провинции дает нам ключ: она составила -7.9% в 2004 – что было самым низким показателем за всё время и с 2004 года такое положение только ухудшилось. Также, этот процент самый низкий по стране и показывает, что, в среднем, потенциальные покупатели жилья в Ванкувере будет вынуждены влезть в значительно бОльшие долги, чем канадцы, живущие в других регионах. Сложно сказать, почему потенциальные покупатели выберут именно такой вариант, вместо того, чтобы значительно дешевле снять такую же собственность, но вполне возможно, что многие поступают так из боязни не купить дом никогда. Такой страх является неотъемлемой чертой спекулятивных «пузырей».

Но некоторые наблюдатели защищают непомерные ванкуверские цены на основании роста населения. Рост населения, без сомнения, долговременный фактор роста спроса на жилье, но здесь он не играет роли, так как недавний бум рождаемости ничто, по сравнению с предыдущими, пришедшимися на прошлые экономические подъемы. Как пример, межпровинциальная миграция (ключевой факт формирования спроса на жилье) в последнем квартале 2005 года была ниже нуля и всё еще остается очень низкой по сравнению с показателями предыдущих лет.

Хотя некоторые признаки образования пузыря наблюдались и в Виктории, рост цен снизился с 23% в конце 2005 до 13% за первый квартал этого года.

Такое снижение скорости роста может быть частично соотнесено с улучшившимся балансом между спросом и предложением. Однако, другой серьезный фактор связан с менее спекулятивным спросом к югу от границы. За последние несколько лет, рынок недвижимости Виктории сильно зависит от быстро растущего рынка недвижимости США, так как город привлек внимание американских покупателей, ищущих вторичную или «развлекательную» собственность. Но, поскольку на «пузырчатом» рынке недвижимости США процентные ставки снижаются, а канадский доллар растет, не удивительно видеть, что спекулятивный интерес США к канадской недвижимости отступает.

Хотя мы полагаем, что на рынках недвижимости в Ванкувере и Виктории существуют признаки «пузырей», необходимо отметить, что вряд ли смягчение на этих рынках будет вызвано ухудшением экономического положения. На самом деле, мы ожидаем продолжения экономического роста в течение следующих нескольких лет. Более подробную информацию ищите на страницах TD Economics Special Report: British Columbia’s Golden Decade: Can this Period of Prosperity Take on a Longer Life? от 29-го марта, 2006.

Но сильные изменения ценовой ситуации ожидаются из-за сдвигов в отношении покупателей на западном побережье Канады. В то время как прогнозирование таких психологических изменений является очень сложной задачей, можно предсказать, что будет являться катализатором. Уже видны признаки того, что рынок недвижимости США постепенно «охлаждается». Количества mortgage, строительств новых домов, покупок уже существующих ушли далеко вниз от своих пиков. Более того, увеличиваются списки домов на продажу, что является первым признаком снижения цен на недвижимость. Если, в соответствии с нашими ожиданиями, рынок США продолжит ослабляться, то спекулятивная деятельность на рынках недвижимости в Британской Колумбии смягчится, так как пример США напомнит покупателям о том, что цены могут не только расти

Ждите продолжение анализа.

По материалам анализа TD Canada Trust (за первый квартал 2006г)

Другие материалы по теме

Дебаты по недвижимости: Бум или мыльный пузырь?
Состоятельные клиенты продают недвижимость
Приобретение жилья: советы покупателям (Часть 1)
Приобретение жилья: советы покупателям. (Часть 2)
Приобретение жилья: советы покупателям. (Часть 3)
Что такое pre-approval и почему его надо получить
Что такое FORECLOSURE



Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *