Великое разделение на рынке недвижимости: спекулятивный «пузырь» на западе, «мягкая посадка» в центральной Канаде

спекулятивный «пузырь»Квартальный отчет Bubble Watch отмечает наличие спекулятивного роста цен на недвижимость на некоторых региональных рынках Канады. Используются несколько общепринятых показателей для предсказания поведения этого “пузыря”: например, перебивается ли цена свыше составленной на основе реальной стоимости, и делают ли покупатели так из расчета, что в будущем цена возрастет. Важно заметить, что, по определению, невозможно спрогнозировать «пузырь» до того, как он «взорвется», так как мыслящий инвестор будет отказываться держать тот актив, цена которого должна упасть.

Канадский рынок недвижимости оставался стабильным в начале 2006 года, несмотря на небольшое повышение motgage-ставок. В связи с тем, что новые поступления вынуждены поддерживать цены на существующем завышенном уровне, условия продажи недвижимости, в целом, достаточно связаны. В результате, средняя цена на существующие дома продолжает расти с невероятной скоростью, поднявшись за первый квартал приблизительно на 10% по сравнению с тем же периодом предыдущего года – что не слишком отличается от показателей за последние пару лет и значительно выше любых оценок экономического роста. Однако, как и многие другие экономические показатели за последнее время, эти цены по стране значительно сглаживают «великое разделение» рождающееся из регионального разделения.

К востоку от Манитобы, цены на жилье сейчас растут медленнее, чем в среднем по стране, с годовым подорожанием на нескольких рынках остановившимся на средних разрядах. Нужно отметить, что это состояние не является отражением какого-нибудь существенного спада активности продаж. На самом деле, если сравнивать с прошлым, цены всё еще являются достаточно привлекательными, и продажи на вторичном рынке недвижимости остаются почти рекордными для большого количества рынков. Наоборот, у потенциальных покупателей появился даже бОльший выбор, так как возросшее предложение как на новые так и на старые дома, помогает снизить давление цен, присутствовавшее на рынке в прошлом. Такое «мягкое приземление» в росте цен обеспечивает некоторую уверенность в том, что эти рынки ранее не попадали под действие спекулятивного пузыря, требовавшего коррекции.

В то же время, условия продажи недвижимости в Западной Канаде остаются очень жесткими. Активность так возросла, что на некоторых рынках цена выросла на 20% в сравнении с тем же периодом предыдущего года. Большую часть этого огромного роста можно списать на колебания товарной цены, что зажгло огонь под ресурсоёмкой экономикой Запада, что в свою очередь привело к превышению спроса на недвижимость над предложением. Таким образом, сильные экономические толчки вместе с ограничением предложения в большинстве случаев описывают высокий рост цен на многих западных рынках. Однако, при быстром повышении экономических показателей, такая ситуация может стать отличной основой для формирования спекулятивного «пузыря». Так происходит оттого, что в таком положении участники рынка недвижимости находятся под большим риском развития «беспричинной прибыли», особенно, если они думают, что такой нелогичный рост цен может продолжаться бесконечно.

Показатель беспричинной прибыли
Соотношение между ростом средней цены на дома (с учетом инфляции) в процентах за год и условиями спроса и предложения. Последнее считается как отношение количества проданных домов на рынке к появившимся новым. Показатель беспричинной прибыли хорошо показывает, насколько цены на недвижимость растут в соответствии с условиями рынка. Например, показатель больший 10 предполагает, что цены растут быстрее предоставляемых рынком, что может повысить риск спекулятивной деятельности. Напротив, значение индикатора меньше -10 предполагает бОльшее отрицательное ожидание, чем подразумевает рынок.

Таким образом, далее будут рассмотрены ситуации на региональных рынках недвижимости Канады с упором на риски «перегрева» на четырех самых больших рынках Западной Канады и «мягкого приземления», возникающего на крупнейших рынках к востоку от Манитобы.

Ждите продолжение анализа.

По материалам анализа TD Canada Trust (за первый квартал 2006г, опубликован в начале Мая 2006г)

Понравилось? Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *