Здравствуйте глубокоуважаемые дамы и господа — инвесторы! Финансовый рынок сродни океану: ритмичные волны прибоя, наступающие в определённый час приливы и отливы, неожиданные для новичка штормы и штили. Чтобы в сохранности и вовремя доставить пассажиров и груз к месту назначения, экипаж корабля должен трудиться и днём и ночью, ни на минуту не забывая, что океан — друг для тех, кто знает и уважает его и враг — для легкомысленных и неумелых. Так же и с нашим инвестиционным кораблём в финансовом океане. Ошибётся-ли штурман, проявит-ли нерешительность капитан, плохо-ли выполнит приказ команда — и вместо желанной тихой и богатой гавани мы в неласковой солёной воде судорожно застёгиваем спасательный жилет социального пособия с единственной отчаянной надеждой на сигнал: «Спасите Наши Души!». Как нельзя управлять кораблём время от времени, так и нельзя заниматься своими инвестициями только два раза в год: во время сезона RRSP и налогового сезона, что к сожалению случается очень и очень часто. Итак, дамы и господа, отложим усталость, лень и нерешительность: речь идёт о нашем финансовом благополучии!
Сегодня мы поговорим об особенностях инвестирования в недвижимость. То есть вложения средств в недвижимость для получения дохода. Мы имеем в виду не покупку односемейного дома или дуплекса, где вы вполне можете обойтись помощью своего агента по недвижимости, а скорее покупку ценных бумаг, обеспеченных доходной недвижимостью. В этом вопросе без заключения квалифицированного финансового советника вам не обойтись. Как известно, канадцы любят покупать дома. Обычные аргументы «за» — это то, что её (недвижимость) можно потрогать, с годами она растёт в цене и обеспечивает сравнительно более высокую надёжность и доходность на вложенный капитал. Обычные аргументы «против» – низкая ликвидность, большая зависимость от субъективных факторов (искусства ведения переговоров), трудоёмкость обслуживания. Как учат древние: истина лежит где-то посередине. Давайте попробуем определить кому, как и когда выгодно вкладывать в недвижимость, а кому и когда этот вид инвестиций противопоказан (если, конечно, такие ситуации существуют).
Подвижность при вложениях в недвижимость.
Инвестиции в недвижимость существенно отличаются от рассмотренных в предыдущих статьях вложений в акции или облигации. Здесь нет единых торговых площадок, которыми являются биржи, каждый объект, как правило, уникален, каждая сделка является продуктом переговоров между конкретным продавцом и конкретным покупателем, вполне возможны трудности в получении объективных и надёжных оценок доходности и расходов на содержание приобретаемых объектов недвижимости.
Так как заинтересованность в инвестициях в недвижимость постоянно растёт, правительством были разработаны определённые средства безопасности, ползволяющие защитить инвесторов как от прямого обмана, так и от неумышленной недобросовестности со стороны продавцов недвижимости. Комиссии по ценным бумагам, существующие в каждой провинции, разработали соответствующие формы синдикативных инвестиционных проектов в области недвижимости, вложения в которые рассматриваются как покупка ценных бумаг. Участникам таких инвестиционных синдикатов государством гараантированы такие же права, как и у инвесторов в традиционные ценные бумаги, а именно:
· полное, правдивое и ясное раскрытие всей информации, касающейся ценных бумаг;
· право забрать инвестиции, продать или передать права на ценные бумаги.
Контроль со стороны государства обеспечивается путём обязательной регистрации и лицензирования как самого инвестиционного синдиката, так и физических лиц, продающих его ценные бумаги.
Общий подход можно определить следующим образом: если инвестиционный синдикат продаёт инвесторам доли доходной недвижимости прямо, или опосредствованно (через траст, товарищество или акционерное общество) – то есть всегда, когда инвесторы принимают долевое участие в проекте пропорционально вложенным средствам, эти доли в соответствии с законом могут рассматриваться как ценные бумаги («sercurity»).
Формы инвестиционных синдикатов.
Было бы наивно и скучно в рамках популярной газетной статьи пытаться подробно анализировать е правовые аспекты и давать исчерпывающие рекомендации по организации инвестиций в недвижимость. Да простят меня любители строгих форм и универсальных решений: всему своё время и место. Здесь вы найдёте только общие замечания, за подробностями же обращайтесь к своему финансовому советнику, если он ,конечно, у вас есть.
Правовые формы вложений в недвижимость разнообразны и обеспечивают инвесторам различные степени риска, ответственности, гибкости и налоговых последствий. Вот наиболее популярные из них:
· ограниченное партнёрство (Limited Partnership)
· инвестиционный фонд (Mutual Fund)
· кондоминимум (Divided Interests)
· совместное владение (Co-ownership Arrangement)
· акционерное общество (Corporation)
У каждой формы владения есть свои достоинства и недостатки, которые мы рассмотрим в одной из последующих публикаций.
Во что вкладывать.
Как известно, недвижимость подразделяется на жилую (Residencial) и нежилую (Non-Residencial).
К нежилой недвижимости относят:
· офисные помещения
· торговые центры для розничной торговли
· коммерческие здания для оптовой торговли
· производственные здания
· гостиницы и мотели.
Жилая недвижимость — это все жилые дома, неважно сколько квартирные.
Для всех названных видов недвижимости могут быть созданы инвестиционные синдикаты, но не все названные объекты вложений обеспечат инвестору одинаковую доходность, надёжность, рисковость и трудоёмкость обслуживания инвестиций.
Как принять решение.
При инвестициях в недвижимость процедура принятия решения более сложна чем при вложениях в обычные ценные бумаги. Основными критериями, которые следует принимать во внимание являются следующие:
· расположение
· удобство проекта
· степень риска
· потенциальная доходность (текущие доходы и капитализация)
· цена
· налоговая эффективность
· диверсификация
Кроме названных критериев, немаловажное значение имеет учёт персональные потребностей и ограничений каждого потенциального инвестора. В последующих номерах мы продолжим рассмотрение инвестиций в недвижимость более подробно.
Чтобы узнать больше об искусстве инвестиций не забывайте регулярно заглядывать на нашу финансовую страницу, где вас ждёт встреча с финансовым советником . Мы работаем для того, чтобы вы были богатыми!
Dr. Михаил Бормотов