Как известно многим нашим читателям, получение второго заема (mortgage) под залог дома, а точнее той его части которая уже принадлежит владельцу (выкуплена), сопряжена с рядом проблем. Прежде всего, процент по такому займу будет выше чем по первому и получить его будет несколько труднее. Давайте рассмотрим следующую ситуацию:
Есть дом на продажу за 300,000 и у вас, потенциального покупателя, есть 50,000 на первый взнос (downpayment) и банк Вам дает максимум 250,000 mortgage. Однако, дом несколько запущен и требует ремонта или небольшой перепланировки на которые у вас денег нет. Так вот, я хочу обратить Ваше внимание на то, что существуют программы, которые позволяют эту проблему решить без головных болей по получению второго заема!
Называется эта пограмма «Покупка плюс усовершенствования» «Purchase Plus Improvements«. Она позволяет купить дом и отремонтировать его по вашему вкусу в рамках одного заема и под низкие проценты первого mortgage. Предположим, что после 50,000 затрат на ремонт, рыночная цена дома в нашем примере составит 400,000, тогда вы реально можете получить mortgage на сумму 300,000 вместо 250,000!
Как это работает?
Если вы решили приобрести такую недвижимость, то надо, прежде всего, сделать offer с более длинным периодом для снятия subjects. Время потребуется для получения сметы на ремонт от компании которая будет заниматься ремонтом. В смете должно быть подробно указано какие материалы и в каком количестве будут использованы и стоимость работ включая налоги. Также потребуется помощь професионального оценщика недвижимости который должен подтвердить стоимость вашего дома после ремонта. Все эти документы надо будет предоставить при подачи заявки на mortgage.
Пример:
Стоимость ремонта равно увеличению стоимости дома.
Цена покупки 200,000 + Стоимость ремонта 40,000 = 240,000.
Оценочная стоимость после ремонта 240,000.
Минимальный первый взнос 12,000 (5% от 240,000)
Сумма mortgage 228,000. Первая выданная сумма 188,000 ( 228,000 минус 40,000)
Вторая выданная сумма 40,000 ( 228,000 минус 188,000)
Следует учитывать что кредитор, согласно существующим правилам, может задерживать выплату 10% от стимости ремонта до 45 дней после завершения ремонтных работ. Это правило призвано защитить строителей от неуплаты.
Я продемонстрировал общий механизм “Purchase Plus Improvement Mortgage” В реальности же надо рассматривать каждый случай индивидуально, данный пример приведен только в качестве иллюстрации.
Ваш Финансовый Адвокат Александр Зуев
Статья опубликована в разделе Банки и mortgages
При цитировании материалов интернет-портала www.Arbetov.com гиперссылка обязательна. Размещение не более одной статьи с сохранением всех гиперссылок разрешается. Хотите разместить больше одной статьи — пишите [email protected]