Здравствуйте уважаемые дамы и господа! Не надоело Вам слушать новости?*1. Мне так порядком надоело. Не то чтобы, как говорится, «чернуха на чернухе сидит и чернухой погоняет», но что-то вроде этого. Как будто ничего хорошего вокруг не происходит, только терроризм, убийства, войны, пожары, наводнения, катастрофы и тому подобные гадости. Почему мы так легкомысленно позволяем посторонним людям влезать через глаза и уши в наши мозги, производить там хаос и разрушения и перестраивать всё на свой лад? Произойди такое с нашим имуществом, мы бы уж давно вызвали полицию. А тут ничего, терпим. В чём же дело? А дело, думаю, как всегда в деньгах: кто-то наживает огромные состояния на наших эмоциях. Целит в голову, а бьёт по карману. Так уж устроен финансовый рынок, биржа более реагирует на настроения, чем на объективные показатели. Выигрывает тот, кто это понимает. Поэтому давайте будем мудрее. Нам очень жаль безвинно погибших, мы сочуствуем человеческим страданиям и готовы оказывать посильную помощь тем, кто в ней нуждается. Нам не безразличны идеалы свободы и мы любим нашу страну. Но несмотря ни на что, мировая экономика не исчезла и слухи о её кончине, переиначивая слова Марка Твена, «сильно преувеличены». Мы продолжаем работать, есть, пить, одеваться, ездить на машинах, летать на самолётах, рожать детей, строить дома и покупать новую мебель. Просто сегодня в силу навязанных нам панических настроений экономика недооценена, так же как она была переоценена в силу преобладания оптимистических до эйфории настроений несколько лет назад и неизбежно будет переоценена вновь в ближайшие годы. Один великий американский финансист сказал, что фондовый рынок в краткосрочной перспективе работает как машина для подсчёта голосов, но в долгосрочной перспективе работает как весы. Жизнь доказала правильность этой формулировки. Поэтому спокойствие, господа. Оставим политику – политикам, и не спеша займёмся тем, что неизменно как хлеб и незаменимо как воздух, а именно финансами, которые, как известно, нам намного ближе к телу, чем любые, пусть даже благородные на вид, амбициии. Добро пожаловать в нашу тихую обывательскую заводь и проведите какое-то время за приятными размышлениями о инвестициях в недвижимость.
А что нам с этого будет?
Вложения в недвижимость традиционно считаются одними из самых привлекательных долгосрочных инвестиций. Однако спор о том, во что лучше вкладывать: в недвижимость или в ценные бумаги, беспредметен и может свидетельствовать только о недостаточной широте кругозора. Правильно сформированный достаточно большой инвестиционный портфель должен включать в себя как недвижимость, так и акции и облигации, равно как и драгоценные металлы, страховки и наличные деньги. Имеет смысл говорить только о предпочтительной структуре инвестиционного портфеля с точки зрения его ликвидности, надёжности, доходности, роста и безопасности в определённых экономических ситуациях, в соответствии с ожидаемым состоянием рынка и нуждами конкретного инвестора. Однако, надо отдать должное, что недвижимость обладает двумя неоспоримыми преимуществами по сравнению со всеми другими инвестиционными инструментами:
· Земельный участок нельзя разрушить, а здания, как правило, долговечны;
· Площадь доступных земельных участков всегда ограничена.
Следует так же признать, что недвижимость значительно менее изменчива, чем многие другие инвестиции и приносит достаточно предсказуемый доход.
В такой стране, как Канада, где достаточно природных ресурсов и земли для обеспечения прироста населения, вложения в недвижимость выглядят как особенно привлекательные долгосрочные инвестиционные предложения.
Куда же без налогов
Операции с недвижимостью могут принести инвестору ряд существенных налоговых преимуществ.
Продажа основного жилья.
Если вы не живёте где-нибудь в пещере или пустыне, то, конечно знаете, что доход от продажи вашего дома свободен от налогообложения. Любая семья, включая мужа, жену и неженатых (замужних) детей до 18-летнего возраста включительно, имеет право иметь одно основное жильё, на которое распространяется налоговое исключение. При этом вы сами определяете какое из принадлежащих вашей семье жилищ является основным: дом, кондо, коттедж, иностранная собственность, мобильный дом, трейлер или пригодная для жилья лодка (катер, яхта). Однако, не забывайте, что не застроенная земля или доходный дом, в котором Вы не живёте, под налоговые исключения не подпадают.
Амортизация.
Это уже касается владельцев доходной недвижимости. Амортизация в данном случае — это величина, на которую ежегодно может быть снижена налогооблагаемая база владельца определённой недвижимости, исходя из её характеристик. Амортизация вычитается только из доходов от аренды недвижимости и может сделать их для целей налогообложения равными нулю. Недвижимость подразделяется на несколько категорий: земля, здания, оборудование, искусственные покрытия, ограды, оборотные средства. Для целей налогообложения важео выделить три группы:
· Земля, которая не подлежит амортизации
· Здания и оборудование, которые полностью подлежат амортизации
· Оборотные средства, которые частично подлежат амортизации.
Величины амортизационных отчислений, которые могут быть включены в себестоимость ежегодно определяются правительством для каждого класса недвижимости в специальном издании. Как правило, проценты колеблются от 5% в год для зданий до 20% в год для оборудования, такого как кухонные плиты, холодильники, стиральные и сушильные машины, хотя для некоторых видов оборудования допускается амортизация до 50% и даже до 100% в год (например, некоторые виды оборудования гостиниц о мотелей).
Оборотные средства, используемые для эксплуатации недвижимости, такие как начальные арендные платежи, расходы связанные с благоустройством территории и ипотечными кредитами, как правило, полностью исключаются из налогооблагаемой базы.
Проценты по кредитам
Проценты выплачиваемые как по ипотечным кредитам, так и по любым другим займам, связанным со строительством, реконструкцией или ремонтом недвижимости, как правило, свободны от налогообложения.
Ипотечные кредиты
Как мы уже обсуждали на предыдущей встрече, одним из наиболее сладких и заманчивых свойств вложений в недвижимость является то, что при покупке вы вносите своими деньгами только малую часть цены, большую же часть покрывает ипотечный кредит (mortgage). Например, если Вы решили вложить $100 тысяч канадских долларов в доходную недвижимость, то при правильном подходе к делу Вы cможете стать владельцем многоквартирного доходного дома стоимостью $650* тысяч долларов, то есть получить ипотечный кредит в размере $550 тысяч долларов. Такой доходный дом может приносить Вам, с учётом удорожания недвижимости, до $50 тысяч чистого дохода в год (оговорюсь, что это только в случае удачной покупки, полного заселения добросовестно платящими арендаторами и невысокой процентной ставки), что составляет до 50% годового дохода на вложенный капитал*2. Заманчиво, не правда ли?
Ещё и ещё раз призываю вас к осторожности в практическом использовании полученных здесь и в дальнейшем знаний. Относитесь к этому как к заметке на медицинскую тему в в популярной воскресной газете и не более. Не пытайтесь самостоятельно поставить диагноз, не выбирайте метод лечения и уж ни в коем случае не прописывайте сильнодействующее лекарство своему бюджету. Как любое самолечение, это крайне опасно. Обратитесь к профессионалам, мы работаем для того, чтобы вы были богатыми!
Dr. Михаил Бормотов
Примечания редактора
*1 — Нами статьи Михаила Бормотова получены относительно недавно. В оригинале статья написана более года назад (в 2002г.) и отражает настроения того времени.
*2 — Такие цены были возможны в 2002г в Монреале, где проживает автор.
*3 — Автор не учитывает налог на собственность и налог на доход, а также забывает о выплате процентов по ссуде. «Чистый доход» должен быть гораздо ниже.
В заключение я хочу отметить, что не со всем согласен в данной статье. Вложения в недвижимость сопряжены со значительной степенью риска (высокая сумма займа и непредсказуемые в будущем проценты, низкая ликвидность и риск падения цен). Инвестиции в недвижимость приемлимы только для людей, у которых уже есть собственное жилье, страховки жилья, жизни и от тяжелых болезней и сделаны другие виды инвестиций в ценные бумаги.
Михаил Арбетов.