Кризис сознания в эпоху перманентных мортгэджей. Как выйти из тупика?
Финансово-ипотечный кризис бродит по миру. Поражены те страны, в которых фондовый и финансовый рынки развиты наиболее сильно – в первую очередь Америка, Европа, Япония, Корея. Таким государствам, как Японии или всей Европе труднее еще и потому, что они зависят от импортируемых ресурсов, то есть нефти и газа. В Канаду же кризис шагнул только одной ногой. Нефти и газа у нас достаточно, чтобы самим продержаться, ни от кого не завися. Но вот с ипотекой и рынком недвижимости вопросы все же имеются. Как владельцам домов выжить в сложившейся ситуации? Как быть тем, кто хочет купить дом или квартиру, но не решается?
Интервью с риэлтором и бизнес брокером Антониной взял Директор Ванкуверского Русского Бизнес Клуба Митч Григорьев, он же менеджер магазина-кафе Zia’s Deli & Cafe в Коквитламе, а также свободный журналист.
Вопрос: Всем известно, что в последнее время рынок недвижимости в Большом Ванкувере не очень хороший. Точнее говоря, весьма нестабильный. Что делать тем, кто хочет купить или продать недвижимость?
Ответ: Нельзя однозначно рекомендовать всем не покупать и не продавать, когда ситуация на рынке нестабильная. Ведь людям всегда хотелось, хочется и нравится жить в собственном жилье, видоизменять его по своему вкусу, разве не так?! И в сложных условиях, тем не менее, можно найти, на чем выиграть при купле-продаже. Приведу некоторые примеры. Например, клиенты жили в «двух-бедрумной» квартире (two-bedroom apartment). Мортгэдж они уже почти оплатили. Супруги мечтают переехать в дом. Лимит суммы, на которую они рассчитывают, не более $550 тысяч. Почему бы им не воспользоваться ситуацией, когда рынок вялый и, соответственно, домов на продажу намного больше? В данном случае и выбор шире. Так вот, им посчастливилось найти дом, который раньше мог бы быть продан за 630 тысяч. Ну, и они сбавили на него цену. Их старая квартира продалась на 20 тыс. дешевле, но дом получилось купить на 80,000 меньше. Выигрыш налицо: 60 тысяч. Это хороший годовой доход, верно? И все в семье рады. Теперь семья живет в доме, и старший ребенок не платит больше за рент жилья, которое он снимал где-то в другом месте. А это еще примерно 10,000 прибыли в карман семьи.
Вопрос: И многие ли так делают?
Ответ: Все больше и больше. Покупатели оживают. Этот рынок для них становится интереснее, цены более привлекательны, больше выбора и возможностей. Например, за сентябрь-октябрь 2008 ко мне обратились уже несколько семей, которые раньше планировали копить деньги и осуществить покупку где-то примерно в 2010 году — после Олимпиады. А теперь стали подумывать о том, что можно купить и сейчас. Приведу еще один пример. Семья давно присматривала дом с возможностью вести в нем бизнес. Им нужен был угловой участок, хорошее местоположение, много парковки вокруг и отдельный вход. Раньше в пределах своей суммы они видели только неинтересные дома в довольно плохом состоянии и требующих значительные вложения на ремонт. А если что-то выскакивало на рынок, то продавалось налету, в считанные дни, и они даже не успевали посмотреть и оценить. Купить дом и делать в нем ремонт, — тогда им не хватило бы денег на развитие бизнеса. Поэтому отложили покупку. В условиях же сегодняшнего рынка мы нашли даже несколько подходящих домов, и было трудно сделать выбор из имеющихся вариантов. Ну а теперь их бизнес начинает приносить доход, да и владельцы собственности и бизнеса поселились в удобном месте. Нет причин думать, что они в чем-то проиграли, или что им надо было ждать стабилизации цен или прихода Олимпиады.
График средних цен в период с января 1977 по сентября 2008 Average Price Graph Jan 1977 to Sept 2008
(нажмите, чтобы увеличить)
Вопрос: А какого рода случаи под бизнес-проекты или, скажем, под коммерческую сдачу жилья, хотя бы частично, часто бывают в вашей практике?
Ответ: Часто, попутно с куплей-продажей жилья приходится консультировать клиентов по поводу сдачи жилья в рент. Есть клиенты – инвесторы, которые специально покупают недвижимость, чтобы потом ее сдавать в рент и зарабатывать на этом прибыль.
Есть клиенты, которые живут в доме, и часть своего жилья сдают в рент, будь то «бейсмент» или какая-нибудь комната в доме. Это мы называем «mortgage helper». Обязательно советую подписать так называемое соглашение «Residential Tenancy Agreement». Его образец есть на государственном сайте, я тоже на своем сайте специально сделала ссылку, чтобы клиентам было легко найти и распечатать его. В нем нужно обязательно указать срок, на который вы сдаете жилье, например, полгода или год. В соглашении также нужно написать, что в конце срока жилец (tenant) обязуется съехать. Увы, многие этого не делают, и тогда по истечении срока возникают проблемы между сторонами, порой доходящие до суда. Кому это надо? Поэтому, я очень настоятельно рекомендую серьезно относиться к «Tenancy Agreement».
Так вот, когда соглашение-контракт заключен на конкретный срок и подходит к концу, тут два варианта. Если вы удовлетворены жильцом и между вами нет никаких трений, вы заключаете другой, новый контракт , например, на тех же условиях. Если тенант вам чем-то не угодил, тогда вы без хлопот ожидаете пока он покинет Ваш дом и потом ищите себе нового съемщика. Не надо в контракте указывать, что по окончании срока договора Вы согласны его продлевать на помесячной основе. Практика показывает, что владельцы домов часто следуют этому принципу «month to month», и это в дальнейшем осложняет им процедуру – как освободиться от непонравившего жильца, а также как повысить плату за рент, которая Вас уже не устраивает. В Канаде закон очень сильно стоит на стороне тенантов, так что будьте очень внимательны.
Вопрос: Есть ли какие-нибудь прогнозы относительно того, как будет вести себя рынок недвижимости в будущем?
Ответ: На эту тему говорить сейчас что-либо крайне сложно. Плохой прогноз – это рынок недвижимости будет падать вниз примерно на 3-4 % каждый квартал в течение двух лет. Хороший, – это то, что в марте 2009-го года падение прекратится, и/или даже цены пойдут вверх.
Вопрос: Огромное спасибо за информацию. Я думаю, читателей также интересуют причины, по которым рынок недвижимости стало лихорадить и в Канаде. Что вы можете сказать на сей счет?
Ответ: Одна из видимых причин, по которым рынок недвижимости стал рушиться в Ванкувере – это большой процент спекулятивных сделок, что было особенно видно по новостройкам. Например, одно лицо могло скупать до десяти квартир у строителя еще до начала стройки. Потом по мере окончания всей продажи, когда в будущем доме уже свободных квартир не оставалось (а в популярных местах это было всегда за год до полной сдачи дома на въезд), такой спекулятивный коммерсант успевал перепродавать квартиры, приобретенные им, еще раз по более высокой цене. Спекулянт мог даже не доводить покупку до конца и не становиться хозяином квартиры. Таким образом, цены росли более быстрым темпом, чем это должно было быть. Зато сейчас мы видим остановку их роста. Как только это произошло, я имею ввиду прекращение роста цен, многие инвесторы и хозяева, которые немного переусердствовали со своими вложениями, переоценили самих себя- не имея возможности быстро продать свою недвижимость, начинают не справляться с выплатой кредитов. Все чаще и чаще встречаются ситуации «foreclosure» (лишение права выкупа заложенного имущества). Что делать, такова жизнь! Так вот, в случае «foreclosure» теперь уже банк, вступив в права собственности, продает ее. У этих случаев тоже есть две стороны — положительная и негативная. Положительная: тут возможны весьма неплохие, в смысле дешевизны, варианты. Их надо специально отслеживать и можно, как говорится, «словить момент». Негативная сторона: если случаев «foreclosure» много, тогда продавцам труднее продать свою недвижимость по рыночной цене.
Прибыльность изменчивого рынка Profitability in Changing Market (нажмите, чтобы увеличить)
Вопрос: Что делать тем, кому все равно даже в этой невыгодной ситуации надо продавать свою недвижимость?
Ответ: Если Вам реально нужно продать, тогда Ваша недвижимость должна быть самой привлекательной по состоянию, но надо быть предельно осмотрительными с ценой.
Цена должна оставаться очень правильной и точной в соответствии с рынком. Иначе Вам придется волочится за всеми изменениями цен, снижать цену позже и по нескольку раз и только показывать дом или квартиру, а все реальные покупатели пройдут стороной… Поймите, если сейчас на рынке больше продавцов, чем покупателей, то теперь надо чем-то заманить покупателей. То есть сделать недвижимость более красивой и привлекательной, а также мотивировать покупателя заманчивой ценой. В то же время — запомните правило из моего первого примера, – если Вам надо продать и купить в то же самое время, то Вы или ничего не теряете (!!!) или даже наоборот, получаете дополнительный выигрыш. Это касается и случаев, когда вы идете на покупку более дорогого дома. Посудите сами: если цены в принципе упали на 10%, то те же десять процентов от цены более дорогих домов составят бОльшую сумму.
Вопрос: Какой вы бы хотели дать совет потенциальным клиентам?
Ответ: Анализировать ситуацию и, как говорят, «ловить момент», то есть когда можно и нужно получить для себя выгоду. У каждого из нас свои индивидуальные требования и условия. Здесь никакие общие законы, увы, не сработают…
Заключительное слово: Еще раз большое спасибо Вам за интервью. Мы надеемся, что Ваши советы пойдут на пользу всем Вашим клиентам и читателям сайта
Интервью провел: Митч Григорьев
