Снижение активности на рынке жилья может оказать давление на задолженность потребителей
В последнее время множество заголовков посвящено падению цен на дома. Это понятно, учитывая тот факт, что более двух третей канадских семей владеют собственным домом, а 36% их состояния представлены этим единственным активом.
Более высокие цены на недвижимость значительно повысили благосостояние канадцев и обеспечили рост экономики в целом в последние годы. Все время растущая стоимость домов, пусть даже только на бумаге, дает право чувствовать себя богаче домовладельцам, поощряя их брать взаймы и тратить еще больше.
Теперь, когда цены на жилье растут медленнее, а в некоторых районах и вовсе падают, такая модель потребления будет неприменима к собственникам жилья, которые осторожно относятся к своим расходам. Это, в свою очередь, замедлит экономику, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Однако в долгосрочной перспективе фундаментальные факторы, лежащие в основе сохраняющегося спроса на жилье в Канаде, особенно в городских центрах, остаются положительными.
Три причины, имеющих ключевое значение в замедлении роста цен на жилье
- Новые правила в B.C. и Онтарио
Чтобы сдержать рост цен, власти Британской Колумбии и Онтарио ввели другие налоги для покупателей-нерезидентов, пытаясь ограничить возможную спекуляцию на рынке жилой недвижимости.
В августе 2016 года правительство Британской Колумбии обложило 15% налогом иностранных покупателей, приобретающих жилье районе Большого Ванкувера. В апреле 2017 года правительство Онтарио вводит такой же налог, охватывая Торонто и район Большой Золотой подковы. Затем, в феврале, правительство Британской Колумбии увеличивает налог для иностранных покупателей до 20% и расширяет территорию его действия так, чтобы охватить районы за пределами Большого Ванкувера.
- Новые правила банковского кредитования
Канцелярия управляющего финансовыми учреждениями (OSFI) объявила осенью прошлого года новые правила ограничения кредитования для банков, начиная с 1 января. Банки должны будут обеспечить выплату процентов незастрахованными ипотечными заемщиками, величина которых либо на 2% выше контрактной ставки, либо исходя из расчета пятилетнего базового курса, опубликованного Банком Канады, в зависимости от того, что больше.
Эта мера повлияет на новых покупателей жилья, которые ищут ипотеку и домовладельцев, берущих кредит под залог жилья в другом банке. Согласно данным CIBC, в этом году ожидается увеличение количества возобновляемых источников — на 47% вместо типичных 25-35%.
- Более высокие процентные ставки
Банк Канады начал повышать с июля кредитную ставку, повысив ее с 0,5% до 1,25%. Коммерческие банки также повысили ставки заимствований, при этом эффективная процентная ставка для домашних хозяйств выросла примерно на полпроцента.
Каково влияние такой политики?
В последнее время наблюдается падение средних цен на ранее горячих рынках Ванкувера и Торонто. Средняя цена в районе Большого Торонто достигла в апреле прошлого года максимума примерно в 920 000 долларов. По состоянию на март этого года эта сумма составила около 785 000 долларов. Несмотря на то, что скачок цен в районе Большого Ванкувера был менее драматичным, максимальная цена в мае прошлого года составляла 1,1 млн. долларов, а средние цены за последние несколько месяцев колебались в районе чуть выше 1 млн. долларов.
Это связано с меньшим количеством транзакций. В период с марта 2017 года по март 2018 года количество продаж на вторичном рынке жилья упало примерно на 30% в Большом Ванкувере и на 40% в Большом Торонто, тогда как продажи на некоторых других крупных рынках снизились примерно на 14% (по данным Ассоциации канадской недвижимости).
Вероятность замедления экономического роста в Канаде
Одним из важных результатов этих событий станет то, что у домовладельцев упадет стоимость их недвижимости, а значит им будет предоставлено меньше средств для заимствования.
Некоторые домовладельцы используют средства, которые они получили под залог недвижимости для оплаты всего: от ремонта дома до покупки автомобилей или оплаты счета в ресторане.
Кроме того, повышение процентных ставок приведет к более дорогому обслуживанию ипотечного кредита, в результате чего уменьшается и располагаемый личный доход. Прошлой весной Manulife установил, что 72% домовладельцев, заложивших недвижимость, будут испытывать трудности с выплатой ежемесячного платежа по ипотечным кредитам, если он будет увеличиваться на 10%, с каждым увеличением процентных ставок по ипотечным кредитам на один процентный пункт. Ставки ипотечного кредитования с июля 2017 года выросли на полпроцента.
Уже сейчас канадцы ощущают рост процентных ставок. Процентные и долговые платежи в четвертом квартале 2017 года выросли на 9,2% и 6,7% соответственно по сравнению с предыдущим годом (см. Диаграмму).
Из-за высокой долговой нагрузки канадских домохозяйств на конец 2017 года — 2,1 трлн. долларов по ипотечным и не ипотечным кредитам, экономика на 50% более чувствительна к росту ставок, чем в прошлом, — считает управляющий Банка Канады.
В результате чего, Банку Канады необходимо повысить процентные ставки в достаточной степени, чтобы справиться с инфляционным давлением, но не настолько, чтобы рисковать превратить кредитование домохозяйств в денежный кризис, посылая кредиты в дефолт. Это привело бы к банковским балансам с недостаточной кредитоспособностью и негативными последствиями во всей экономике.
Создание сбалансированного рынка жилья
Хорошей новостью является то, что рост располагаемого личного дохода и рост населения оказывают поддержку рынку жилья.
Темпы роста заработной платы в Канаде усиливаются, что приводит к увеличению располагаемого личного дохода в кармане потребителя.
Между тем, в течение следующих нескольких лет население Канады будет продолжать расти со скоростью около 1,2%, где иммиграция составляет две трети, по данным Статистического управления Канады. Хотя это скромно, есть два аспекта роста нашего населения, которые являются положительными для повышения спроса на жилье.
Во-первых, старение населения не обязательно приведет к сокращению спроса на жилье. Исследователи из Банка международных расчетов утверждают, что в более богатых странах, таких как Канада, пожилые люди будут оставаться в своих домах, учитывая, что они, как правило, владеют ими и стрессовые ситуации переносятся легко. Это поможет поддержать спрос на новый жилищный фонд.
Во-вторых, нерезиденты, приезжающие в Канаду, сегодня более склонны быть рабочими и учениками, а не получать статус беженца, а это означает, что они, скорее всего, будут стремиться стать домовладельцами. Согласно исследованиям, проведенным Канадской ипотечной и жилищной корпорацией, у непостоянных жителей больше шансов купить более дорогие дома, чем могут позволить себе постоянные жители. Это также будет способствовать повышению спроса на жилье.
Что ждать предпринимателям?
Предприятия могут столкнуться с более низкими потребительскими расходами, поскольку процентные ставки продолжают расти, что ограничивает доступность кредитования домашних хозяйств.
Если ваш бизнес подвержен воздействию жилищного сектора, произойдет спад, который, вероятно, приведет рынок к более устойчивым темпам расширения.
Активность на рынке жилья снижается, но крушения не произойдет.
В такой ситуации имеет смысл подумать о дополнительных источниках дохода. Например, ознакомьтесь с материалами Как делать деньги из ничего.