Некоторые рынки жилья замедлились на фоне роста процентных ставок и новых правил по ипотеке
Начиная с 2000 года, цены на жилую недвижимость по всей Канаде выросли на 240% — лидирующие позиции по ценам на жилье занимают Ванкувер и Торонто.
После этого длительного периода бурного роста стоимости жилья, цены начали снижаться. Годовой рост цен в 2018 году составил всего 2,9%, что намного ниже роста в 2017 году, когда цены выросли на 13,3%. Такие факторы, как повышение процентных ставок и новые правила ипотеки, оказывают большое влияние на стоимость жилья.
Это первые признаки крушения цен на жилую недвижимость? Что нас ждет в 2019 году? В этой статье рассматриваются причины роста цен на жилье и дается представление о том, что нас ждет — рост цен или их снижение.
Что же спровоцировало рост цен на жилье?
Иммиграция и спрос на жилье — в настоящее время, население Канады растет более быстрыми темпами, чем в среднем за последнее десять лет. Начиная с 1990-х годов, на иммиграцию приходилось около двух третей прироста населения. Недавняя тенденция оказалась еще более сильной: чистая миграция в этом десятилетии составила 80% прироста населения.
Исследования Статистического управления Канады и Канадской ипотечной и жилищной корпорации также показывают, что иммигранты имеют более сильные предпочтения инвестировать в жилье, чем граждане, уже родившиеся в Канаде. В Ванкувере, средняя стоимость отдельно стоящих домов, принадлежащих иммигрантам, на 17% выше, чем средняя стоимость сопоставимого жилья, которое принадлежит коренным канадцам.
Низкие процентные ставки – после последнего финансового кризиса Банк Канады снизил ключевую процентную ставку до 0,25% — самой низкой из когда-либо наблюдавшихся в Канаде. Низкие процентные ставки дали возможность покупателям жилья приобретать более дорогую недвижимость.
Строится больше кондоминиумов, чем домов на одну семью – на национальном уровне, начиная с 2006 года, строительство многоквартирных домов опережает строительство особняков. Эта тенденция началась намного раньше в крупных городах — с начала 1990-х годов в Ванкувере и в начале 2000-х годов в Торонто, что привело к нехватке доступных домов на одну семью и к сильному росту цен на эти дома.
В некоторых городах другие проблемы, такие как подзаконные акты о зонировании (требования к плотности застройки, зеленые пояса) и географическое положение – все это ограничивает предложение жилья и способствует повышению цен.
В 2018 году рынок жилья «остыл»
Рост цен взял перерыв в 2018 году, когда номинальные цены на жилье выросли всего на 2,9%, а реальные цены выросли всего на 0,7%. Следствием этого события стало внесение изменений в правилах ипотеки и повышение процентных ставок.
В 1990-х годах правила ипотеки были ослаблены, чтобы стимулировать инвестиции в жилье. Еще больше они ослабли в 2006 году, когда периоды погашения ипотечных кредитов увеличились с 25 до 40 лет, а коэффициенты ссуды к стоимости (LTV) увеличились с 95 до 100, что означает, что первоначальный взнос не требуется.
После финансового кризиса и рецессии 2008-09 гг. условия кредитования ужесточились. В конечном итоге срок амортизации был сокращен до 25 лет, а коэффициент LTV для всех домов был снижен до 95 или в некоторых случаях более меньшего значения. Политические меры провинций, направленные на иностранных покупателей, также оказывают влияние на рынок. Британская Колумбия ввела налог с иностранных покупателей в размере 20% на дома в районе Большого Ванкувера. Онтарио последовал их примеру и принял аналогичный налог в размере 15% для домов в районе Большого Торонто.
Последнее изменение произошло в прошлом году в Управлении по контролю финансовых учреждений. Правило B-20 требует, чтобы контролируемые банки-кредиторы подвергали потенциальных заемщиков стресс-тестам. Согласно исследованию Mortgage Professionals Canada, новое правило ипотечного кредитования уменьшает сумму, которую канадцы могут позволить себе занять примерно на 20%, дисквалифицируя примерно каждого пятого потенциального покупателя и вытесняя многих молодых покупателей с рынка. Новое правило немедленно отразилось на рынке.
Повышение процентных ставок еще больше ослабило рынок жилья. Банк Канады повысил ставку на 0,75% в 2018 году и общий рост с 2017 года составил 1,25%.
Исследования показывают, что для того, чтобы изменения процентных ставок центрального банка полностью проработали экономику, требуется от трех до пяти лет. Когда это произойдет, изменение процентных ставок на один процентный пункт может оказать влияние на цены на жилье от трех до пяти процентных пунктов. Это означает, что мы можем ожидать, что повышение учетной ставки банка в 2017 и 2018 годах продолжит сказываться на стоимости жилья в ближайшие годы.
Наибольший риск для рынка жилья — высокая задолженность населения
Поскольку цены на жилье выросли, банки расширили кредитование домашних хозяйств, большинство из которых составляли ипотечные кредиты (72%). В результате отношение общего долга домохозяйств к доходам неуклонно растет, достигнув рекордных 174% в 2018 году.
Еще одна тревожная тенденция заключается в том, что рост доходов домашних хозяйств замедлился, несмотря на рост процентных платежей. Это проявляется в большей доле располагаемого дохода, направляемого на обслуживание долга — почти 15% по состоянию на четвертый квартал 2018 года.
Уязвимость домохозяйств в условиях роста процентных ставок становится все более серьезной проблемой. Действительно, по оценкам управляющего Банка Канады, в настоящее время экономика на 50% более чувствительна к повышению ставок, чем в прошлом. Это может потенциально привести значительное количество домохозяйств к затруднительному финансовому положению, что вызовет более большее замедление как в жилищном секторе, так и в экономике в целом.
Грядет ли крах?
Грядет ли крах?Мы так не думаем. В экономике все хорошо. Высокий рост рабочих мест: в период с декабря 2017 года по 2018 год экономика создала более 390 000 новых рабочих мест, а ВВП в январе восстановил свои позиции.
Пока люди продолжают работать, они, вероятно, будут в состоянии погасить свои долги. Кроме того, в федеральном бюджете был объявлен ряд мер, призванных помочь покупателям первого жилья.
Поможет и пауза Банка Канады в повышении процентных ставок на 2019 год.
Что это значит для предпринимателей
Если ваш бизнес работает в жилищном или строительном секторах, следует ожидать небольшого замедления. Тем не менее, не стоит беспокоиться о крахе строительного бизнеса в целом.
Домовладельцам, планирующим продать жилье, следует подготовься к более низкому росту цен, чем раньше, особенно если вы находитесь в Ванкувере и Торонто.
Ну, а, если вам нужна помощь в поправке или улучшении вашей кредитной истории, подготовке ваших финансов к покупке жилья или хотите ознакомиться с финансовыми новинками, которые помогут в покупке жилья, обращайтесь.
Михаил Арбетов, CFP, FMA
Советник по управлению финансами