Ситуация на рынке способствует PRE-SALE
Мы все знаем, что на сегодня канадский рынок жилья довольно привлекательный. Аналитики не предвещают спада цен. Кредиты пока стали менее доступны, но ожидается что скоро банки пойдут на снижение процентной ставки, и для многих покупка жилья, которое построится через 2-4 года, становится более выигрышным вариантом, чем готовые объекты, на которые нужно оформлять сразу mortgage. Также рынок новых pre-sale комплексов более спокойный, разнообразный по ценам, типам строительства и месторасположению, а для покупателей важно без спешки принимать решения и делать свой выбор.
Покупая недвижимость, особенно в первый раз, люди понимают, что подойти к этому вопросу надо очень основательно. Это правильно и понятно. Покупка дома – одна из наиболее важных покупок в нашей жизни.
Поэтому здесь будет нужно защитить себя от возможных ошибок. Но в то же время – не превратить процесс покупки дома в слишком долгий и мучительный.
Если Вы начали просмотр и выбор домов и не чувствуете себя комфортно, например:
- Вы не уверены, как справитесь с ежемесячной платой за кредит;
- Вам не нравятся готовые варианты домов по их качеству и отделке;
- Вы не торопитесь с переездом и хотите сделать этот процесс более спокойным, медленным и подготовленным…
ТОГДА рассмотрите вариант покупки для себя жилья, которое только еще находится в стадии разработки проекта PRE-SALE.
Как это происходит? Этапы процесса:
Появление предложения на рынке.
Developer покупает участок земли. Разрабатывает проект, например комплекс townhouses или highrise. Утверждает этот проект. Потом строит офис и showroom (образец как будет выглядеть в законченном виде 1-2-3 bedroom вариант квартиры).
И очень быстро появляется реклама о дне начала продаж.
Выбор комплекса и unit.
Для непостроенного жилья это непросто. Надо по макету или плану определить – куда будут выходить окна, насколько будет светло или шумно, до конца ли удобна планировка. Правильно будет рассмотреть несколько квартир, и выбрать наиболее важные для Вас приоритеты.
Цена – поторговаться.
Обычно перед началом рекламной компании – Developer (а это чаще всего не один человек, а несколько партнеров-инвесторов) уже разработал ценовую политику и работники офиса следуют ей, имея свой Price list. Любой документ или изменение в контракте должно быть подписано со стороны Developer. Но бывают варианты, когда продавцу важны сроки, он идет навстречу уже долгому в прошлом сотрудничеству и ценит его, он предлагает бонусы, эксклюзивную технику, вторую парковку и т.д.
Также можно поторговаться по другим пунктам договора (материалы на отделку, % оплаты депозита, отделочные материалы, право перепродажи контракта до завершения строительства) которые можно пробовать видоизменить в наиболее выгодные для Вас условия и получить свои персональные бонусы.
Сроки. Процедура сделки.
В каждом контракте сроки оговариваются индивидуально. Для примера приведу такой вариант.
Сегодня Вы приняли решение купить на PRE-SALE 2-3 bedroom apartment. Вы в офисе, где выставлена showroom, подписываете контракт и оставляете депозит в размере 5% от суммы покупки (иногда можно персональный чек). Компания взамен резервирует за Вами эту квартиру на одну неделю. Чек лежит как гарантия Вашего интереса – но пока не обналичивается. За эту неделю Вам надо (желательно со специалистом-риелтором) изучить все материалы, которые Вам предоставит Developer (условия договора, план квартиры, и disclosure statement).
Самый сложный (Disclosure Statement ) документ на 40-80 страниц, где по пунктам Developer расписывает все детали постройки и обустройства всего комплекса: адрес, реквизиты, границы, фазы строительства, количество Units, долевое участие каждого Units, условия голосования, By-law, страхование и т.д. Очень много всего, но Вы скорее всего будете интересоваться теми вопросами, которые будут затрагивать именно Ваши интересы: где и сколько parking stall Вы получите; где будет въезд в здание; какие дополнительные услуги (сауна, бассейн) предлагает комплекс; где будет детская площадка. Какой запланирован бюджет и сколько составит Monthly Maintenance fee. Ответы на все эти вопросы Вы найдете в Disclosure Statement.
Оплата депозита.
Для покупки PRE-SALE жилья Developer в среднем спрашивает оплату депозита в размере 5- 15% от общей суммы.
Чаще всего сроки распределяются таким образом-
- 5% -от суммы покупки в момент подписания договора с обоих сторон.
- 5% — обычно в течении 30-60 дней после подписания договора.
- 5%- в течении 60 -120 дней после подписания договора.
И все – у Вас есть договор и Вы ждете 1-2-3 года, пока комплекс будет построен. Кредит от банка Вам нужно будет оформлять только перед самым завершением строительства, когда вы уже будете получать ключи.
Перепродажа контракта.
А что делать, если через год Вам предложили работу, и вы уезжаете? А строительство комплекса заканчивается только еще через 6 месяцев. Какие варианты?
Так как Вы еще не стали владельцем – можно только переписать/перепродать свой контракт на другое имя (сделать assignment of contract). И здесь есть свои условия на assignment. Чаще всего, надо получить письменное согласие на assignment от Developer.
Также Developer за assignment может брать определенную плату, например, 1-2% administration fee. Но нам часто удается договориться на 0%. Во многих случаях все удается сделать даже с хорошей прибылью (прирост цены).
Поэтому, все эти расходы надо внимательно рассчитать при изучении контракта в каждом индивидуальном случае.
Инспекция перед вселением.
Что Вы должны еще сделать до окончательного завершения сделки – это за 2-3 недели сделать инспекцию. Рекомендуется со своим представителем назначить время и прийти проверить объект на наличие недостатков и дефектов, которые требуется устранить до въезда. Составить документ о результате инспекции и дать подписать обеим сторонам. Developer обязан по условиям договора все указанные недостатки устранить. Также желательно привлечь специалиста, чтобы не получить разочарования после въезда.
Completion – Окончательная покупка – завершение сделки.
Завершение сделки будет после того, когда закончится строительство и Developer получит от городских властей Occupancy permit (разрешение на въезд). Естественно, к этому моменту у Вас должен быть полностью готов и подтвержден financing на эту покупку. Вы назначаете встречу у нотариуса или юриста и идете подписывать документ о покупке. Ваш банк оплачивает остаток суммы покупки developer-у. На следующий день недвижимость регистрируется на Ваше имя, Вам вручают ключи и разрешается въезжать.
Налоги.
Как только Вы покупаете недвижимость напрямую от developer и становитесь первым практическим владельцем этой построенной недвижимости – к стоимости покупки прибавляется дополнительный налог GST на новое жилье который составляет 5%. Если цена недвижимости менее $750,000 и покупатель будет жить в ней (т.е. использовать как свою резиденцию, а не сдавать в рент), то он получает New Housing Rebate (возврат на оплату налога PTT- Property Transfer Tax).
Что мы рекомендуем?
Конечно, покупать то, что ты видишь своими глазами, можешь пощупать, потрогать оценить, нам удобнее, и все это понимают.
Покупать PRE-SALE немного рискованно. Но если все этапы проверены, и Вы видите свои преимущества – значит риск может быть довольно хорошо оправдан и даже выгоден.
Само ощущения въезда в совершенно новое жилье – оно сказочное. Ведь каждый из нас мечтает когда-то купить brand new car, а не ездить все время на старой- used.
Да и ожидание этого торжественного момента тоже, наверное, служит хорошим стимулом улучшить свою жизнь, сделать ее красивее.
Поэтому я поддерживаю и рекомендую вариант покупки Pre-sale.
Для покупателей – все услуги и консультации бесплатны. Developer платит комиссии агентам-риэлторам за привлечение клиентов по окончанию строительства.
Antonina Tihanenoka
Blue West Realty
Direct: 604 617 5748 (cell)
E-mail: [email protected]
Medallion Club || Top 10% Realtors Award
Sutton West Coast Director, President, Diamond, Platinum, Master Awards 2008-2021
Office: 204, Blue Mountain Str, Coquitlam, BC V3K 4H1
Antoninabc.com